Zakup mieszkania w Dubaju z najemcą: kupują Państwo także umowę

Mieszkania z najemcą trafiają na rynek ze zniżką i wyglądają na oczywisty interes: dochód od pierwszego dnia, brak pustostanu, brak wykończenia. Czasem tak właśnie jest. Kupuje się jednak mieszkanie wraz z umową, którą napisał ktoś inny, po stawce ustalonej w innym roku.

Poniższe zasady wyjaśniają, dlaczego mieszkanie z najemcą ma dwie ceny: tę z ogłoszenia i tę skorygowaną o czas, przez jaki są Państwo związani cudzymi warunkami.

Najem przetrwa sprzedaż

• Zmiana właściciela sama w sobie nie kończy najmu. Obowiązująca umowa dobiega końca w ustalonym terminie.
• Nie pozwala też na eksmisję w przyszłym miesiącu. Eksmisja w celu zamieszkania we własnym lokalu nadal wymaga pełnego okresu wypowiedzenia, doręczonego w prawidłowy sposób.
• Czynsz jest czynszem. Jeśli jest poniżej rynkowego, nie podniosą go Państwo do poziomu rynkowego przy przedłużeniu — skala podwyżek na to nie pozwoli.

Dwa okresy wypowiedzenia, które wszyscy mylą

• Zmiana warunków umowy, w tym czynszu: co najmniej 90 dni wypowiedzenia przed końcem okresu najmu.
• Eksmisja z powodów takich jak sprzedaż, zamieszkanie przez właściciela lub gruntowny remont: 12 miesięcy wypowiedzenia, doręczonego przez notariusza lub listem poleconym.
• Przekroczony termin odnawia umowę na dotychczasowych warunkach. Ustne porozumienie z najemcą tego nie zmienia, podobnie jak zapewnienia sprzedającego.
• Proszę poprosić sprzedającego o dowód doręczenia, a nie o opis rozmowy. Jeśli wypowiedzenie doręczono przed sprzedażą, dowód doręczenia jest częścią tego, co Państwo kupują.

Skala podwyżek czynszu obowiązująca od 2013 roku

Podwyżki są powiązane ze średnią stawką rynkową dla danego typu nieruchomości w danej dzielnicy, według stałej skali:

• Obecny czynsz nie więcej niż 10% poniżej rynku — podwyżka w ogóle niedozwolona.
• 11–20% poniżej — do 5%.
• 21–30% poniżej — do 10%.
• 31–40% poniżej — do 15%.
• Ponad 40% poniżej — do 20%.

Land Department publikuje oficjalny kalkulator stosujący tę skalę. Jego wynik nie jest sugestią: to na nim oprze się trybunał. Mieszkanie wynajęte 35% poniżej rynku nie staje się więc mieszkaniem po stawce rynkowej przy przedłużeniu. Staje się mieszkaniem o 15% droższym, a skalę stosuje się ponownie w następnym roku.

Co sprawdzić przed podpisaniem

• Rejestracja Ejari. Rejestracja najmu w Land Department jest obowiązkowa; bez niej najemca nie podłączy DEWA, nie może sponsorować wizy rodzinnej i nie złoży sprawy w trybunale — a wynajmujący nie może powołać się na umowę w sporze.
• Sposób płatności czynszu. W Dubaju zwyczajowo płaci się z góry, często jednym lub kilkoma czekami, a czynsz już pobrany za resztę okresu najmu rozlicza się między kupującym a sprzedającym przy przeniesieniu własności, a nie przyjmuje się go na wiarę.
• Kaucja, zwyczajowo 5% rocznego czynszu za lokal niemeblowany i 10% za meblowany, oraz to, kto ją przechowuje. Przechodzi wraz z obowiązkiem jej zwrotu.
• Inwentarz przy wprowadzeniu i datowane zdjęcia. Spory o kaucję to najczęstszy drobny spór na tym rynku i niemal zawsze wygrywa go ten, kto ma datowane zdjęcia.
• Zaległości w opłacie serwisowej, które sprzedający musi uregulować przed wydaniem zaświadczenia o przeniesieniu.

Gdzie trafiają spory

Do Rental Disputes Centre przy Land Department — wyspecjalizowanego forum, a nie sądów powszechnych, i dzięki temu szybszego. Opłata to procent rocznego czynszu z dolnym i górnym limitem. Z praktyki rynku wynika, że niemal wszystko, co trafia do sporu, przegrywa się na dokumentach, a nie co do meritum: brak Ejari, wypowiedzenie bez dowodu doręczenia, brak inwentarza przy przekazaniu. Porządek w dokumentach jest tańszy niż jakikolwiek prawnik.

Na podstawie dubajskich przepisów o najmie i opublikowanej przez Land Department skali podwyżek czynszu.