Comprare un appartamento a Dubai con l'inquilino dentro: si compra anche il contratto

Gli appartamenti già affittati arrivano sul mercato con uno sconto e sembrano uno scambio ovvio: reddito dal primo giorno, nessuno sfitto, nessun allestimento. A volte lo sono davvero. Ma ciò che si compra è l'appartamento insieme al contratto che lo accompagna, e quel contratto è stato scritto da qualcun altro, a un canone fissato in un altro anno.

Le regole che seguono sono il motivo per cui un appartamento affittato ha due prezzi: quello dell'annuncio e quello rettificato in base a quanto a lungo si è vincolati ai termini di un altro.

La locazione sopravvive alla vendita

• Il cambio di proprietario non pone di per sé fine alla locazione. Il contratto in corso arriva alla sua scadenza.
• Non consente nemmeno uno sfratto il mese successivo. Lo sfratto per uso proprio richiede comunque l'intero periodo di preavviso, notificato correttamente.
• Il canone è il canone. Se è inferiore al mercato non lo si può portare al livello di mercato al rinnovo — la scala degli aumenti non lo consente.

I due preavvisi, e quello che tutti confondono

• Modificare i termini di un contratto, canone incluso: almeno 90 giorni di preavviso prima della fine della durata.
• Sfrattare per motivi quali una vendita, l'uso proprio del proprietario o una ristrutturazione importante: 12 mesi di preavviso, notificato tramite notaio o con raccomandata.
• Un termine mancato rinnova il contratto alle condizioni esistenti. Nessun accordo verbale con l'inquilino cambia questo, e nemmeno alcuna rassicurazione del venditore.
• Chiedere al venditore la prova della notifica, non la descrizione di una conversazione. Se un preavviso è stato notificato prima della vendita, la prova della notifica fa parte di ciò che si compra.

La scala degli aumenti, in vigore dal 2013

Gli aumenti sono legati al canone medio di mercato per quella tipologia di immobile in quel quartiere, secondo una scala fissa:

• Canone attuale non oltre il 10% sotto il mercato — nessun aumento consentito.
• 11–20% sotto — fino al 5%.
• 21–30% sotto — fino al 10%.
• 31–40% sotto — fino al 15%.
• Oltre il 40% sotto — fino al 20%.

Il Land Department pubblica un calcolatore ufficiale che applica la scala. Il suo risultato non è un suggerimento: è ciò che guarderà il tribunale. Quindi un appartamento affittato il 35% sotto il mercato non diventa un appartamento a canone di mercato al rinnovo. Diventa un appartamento con il 15% in più, e l'anno successivo la scala si applica di nuovo.

Che cosa controllare prima di firmare

• La registrazione Ejari. La registrazione della locazione presso il Land Department è obbligatoria; senza di essa l'inquilino non può attivare la DEWA, non può sponsorizzare un visto familiare e non può ricorrere al tribunale — e il locatore non può far valere il contratto in una controversia.
• Come è stato pagato il canone. La prassi di Dubai è il pagamento anticipato, spesso con uno o pochi assegni, e il canone già incassato per il resto della durata viene regolato tra acquirente e venditore al trasferimento, non dato per scontato.
• Il deposito cauzionale, consuetudinariamente il 5% del canone annuo se non arredato e il 10% se arredato, e chi lo detiene. Passa insieme all'obbligo di restituirlo.
• L'inventario di ingresso e le fotografie datate. Le contestazioni sul deposito sono la più comune controversia minore di questo mercato e sono quasi sempre vinte da chi ha fotografie datate.
• Gli arretrati di spese condominiali, che il venditore deve saldare prima del rilascio del certificato di trasferimento.

Dove vanno le controversie

Al Rental Disputes Centre del Land Department — un foro specializzato anziché i tribunali ordinari, e più rapido per questo. La tariffa è una percentuale del canone annuo con un minimo e un massimo. L'osservazione pratica dal mercato è che quasi tutto ciò che arriva a una controversia si perde sulla documentazione e non nel merito: niente Ejari, un preavviso senza prova di notifica, nessun inventario alla consegna. L'ordine nei documenti costa meno di qualsiasi avvocato.

Sulla base della legislazione di Dubai sulle locazioni e della scala degli aumenti pubblicata dal Land Department.