Покупка квартиры в Дубае с арендатором: вы покупаете ещё и договор

Квартиры с арендатором выходят на рынок с дисконтом и на первый взгляд выглядят как очевидная сделка: доход с первого дня, ноль простоя, ничего не нужно отделывать. Иногда так оно и есть. Но по факту вы покупаете квартиру вместе с договором, который написан не вами, по ставке, зафиксированной в другом году.

Правила ниже — причина, по которой у квартиры с арендатором на самом деле две цены: та, что указана в объявлении, и та, что скорректирована на то, сколько времени вы будете связаны чужими условиями.

Договор переживает продажу

• Смена собственника сама по себе не прекращает договор аренды. Действующий контракт доживает до конца своего срока.
• И не даёт права выселить арендатора уже в следующем месяце. Выселение ради собственного проживания всё равно требует полного срока уведомления, поданного надлежащим образом.
• Аренда остаётся такой, какая есть. Если она ниже рыночной, вы не можете поднять её до рынка при продлении — этого не позволит шкала повышения.

Два срока уведомления — и один, который все путают

• Изменение условий договора, включая аренду: минимум 90 дней уведомления до окончания срока.
• Выселение по таким основаниям, как продажа, собственное проживание владельца или капитальный ремонт: уведомление за 12 месяцев, направленное через нотариуса или заказным письмом.
• Пропущенный срок автоматически продлевает договор на тех же условиях. Никакая устная договорённость с арендатором этого не меняет, и никакие заверения продавца тоже.
• Просите у продавца доказательство вручения уведомления, а не рассказ о разговоре. Если уведомление было направлено ещё до продажи, доказательство его вручения — тоже часть того, что вы покупаете.

Шкала повышения аренды, действующая с 2013 года

Повышение привязано к средней рыночной ставке для этого типа объекта в этом районе, по фиксированной шкале:

• Текущая аренда не более чем на 10% ниже рыночной — повышение не допускается вовсе.
• На 11–20% ниже — до 5%.
• На 21–30% ниже — до 10%.
• На 31–40% ниже — до 15%.
• Более чем на 40% ниже — до 20%.

Земельный департамент публикует официальный калькулятор, который применяет эту шкалу. Его результат — не рекомендация, а то, на что будет смотреть трибунал. Поэтому квартира, сданная на 35% ниже рынка, не становится рыночной при продлении договора. Она становится квартирой на 15% дороже, а на следующий год шкала применяется заново.

Что проверить перед подписанием

• Регистрацию Ejari. Регистрация договора аренды в Земельном департаменте обязательна: без неё арендатор не может подключить DEWA, не может оформить визу на семью и не может обратиться в трибунал — а арендодатель не может опереться на договор в споре.
• Как была оплачена аренда. В Дубае принята оплата вперёд, часто одним или несколькими чеками, и уже полученная за оставшийся срок аренда учитывается между покупателем и продавцом при передаче, а не просто предполагается.
• Депозит, обычно 5% годовой аренды за квартиру без мебели и 10% — с мебелью, и у кого он находится. Он переходит вместе с обязательством его вернуть.
• Опись при заселении и датированные фотографии. Споры по депозиту — самый частый мелкий спор на этом рынке, и их почти всегда выигрывает тот, у кого есть датированные фотографии.
• Задолженность по service charge — её обязан погасить продавец до выдачи сертификата о передаче.

Куда обращаться при споре

В Центр по разрешению арендных споров при Земельном департаменте — специализированный орган, а не обычный суд, и поэтому более быстрый. Пошлина — процент от годовой аренды с нижним и верхним порогом. Практическое наблюдение с рынка: почти всё, что доходит до спора, проигрывается из-за документов, а не по существу — нет Ejari, уведомление без доказательства вручения, нет описи при заселении. Порядок в документах обходится дешевле любого юриста.

По данным законодательства Дубая об аренде и опубликованной Земельным департаментом шкалы повышения арендной платы.