Acheter un appartement loué à Dubaï : vous achetez aussi le bail

Les appartements loués arrivent sur le marché avec une décote et ressemblent à une affaire évidente : des revenus dès le premier jour, pas de vacance, pas d'aménagement. Parfois, c'est exactement cela. Mais ce que vous achetez, c'est l'appartement et le bail qui lui est attaché, et ce bail a été rédigé par quelqu'un d'autre, à un loyer fixé une autre année.

Les règles ci-dessous expliquent pourquoi un logement loué a deux prix — celui de l'annonce, et celui corrigé de la durée pendant laquelle vous êtes lié par les conditions d'un autre.

Le bail survit à la vente

• Un changement de propriétaire ne met pas fin à lui seul au bail. Le contrat en cours va jusqu'au bout de sa durée.
• Il n'autorise pas non plus une expulsion le mois suivant. Expulser pour occupation personnelle exige toujours le préavis complet, correctement signifié.
• Le loyer est le loyer. S'il est inférieur au marché, vous ne pouvez pas le porter au niveau du marché au renouvellement — le barème d'augmentation ne le permet pas.

Les deux préavis, et celui que tout le monde confond

• Modifier les conditions d'un contrat, loyer compris : au moins 90 jours de préavis avant la fin de la période.
• Expulser pour des motifs tels qu'une vente, l'occupation par le propriétaire ou de gros travaux de rénovation : 12 mois de préavis, signifiés par notaire ou par lettre recommandée.
• Un délai manqué renouvelle le contrat aux conditions existantes. Aucun accord verbal avec le locataire n'y change rien, et aucune assurance du vendeur non plus.
• Demandez au vendeur la preuve de la signification, et non la description d'une conversation. Si un préavis a été signifié avant la vente, la preuve de signification fait partie de ce que vous achetez.

Le barème d'augmentation des loyers, en vigueur depuis 2013

Les augmentations sont liées au taux moyen du marché pour ce type de bien dans ce quartier, selon un barème fixe :

• Loyer actuel inférieur de 10 % au plus au marché — aucune augmentation n'est permise.
• De 11 à 20 % en dessous — jusqu'à 5 %.
• De 21 à 30 % en dessous — jusqu'à 10 %.
• De 31 à 40 % en dessous — jusqu'à 15 %.
• Plus de 40 % en dessous — jusqu'à 20 %.

Le Land Department publie un calculateur officiel qui applique le barème. Son résultat n'est pas une suggestion : c'est ce que le tribunal examinera. Un logement loué 35 % sous le marché ne devient donc pas un logement au prix du marché au renouvellement. Il devient un logement à 15 % de plus, puis le barème s'applique de nouveau l'année suivante.

Ce qu'il faut vérifier avant de signer

• L'enregistrement Ejari. L'enregistrement du bail auprès du Land Department est obligatoire ; sans lui, un locataire ne peut pas raccorder DEWA, ne peut pas parrainer un visa familial et ne peut pas saisir le tribunal — et un bailleur ne peut pas se prévaloir du contrat en cas de litige.
• Comment le loyer a été payé. La pratique à Dubaï est le paiement d'avance, souvent en un seul chèque ou en un petit nombre, et le loyer déjà encaissé pour le reste de la période se règle entre acheteur et vendeur au transfert plutôt que d'être présumé.
• Le dépôt de garantie, habituellement de 5 % du loyer annuel pour un logement non meublé et de 10 % pour un meublé, et qui le détient. Il se transmet avec l'obligation de le restituer.
• L'état des lieux d'entrée et les photographies datées. Les disputes sur le dépôt sont le petit litige le plus courant de ce marché et sont presque toujours gagnées par celui qui a des photographies datées.
• Les arriérés de charges de copropriété, qu'il revient au vendeur de solder avant la délivrance d'un certificat de transfert.

Où vont les litiges

Au Rental Disputes Centre du Land Department — une juridiction spécialisée plutôt que les tribunaux ordinaires, et plus rapide pour cela. Les frais sont un pourcentage du loyer annuel, avec un plancher et un plafond. L'observation pratique du marché est que presque tout ce qui parvient à un litige se perd sur les papiers plutôt que sur le fond : pas d'Ejari, un préavis sans preuve de signification, pas d'état des lieux à la remise. L'ordre dans les documents coûte moins cher que n'importe quel avocat.

D'après la législation sur les baux de Dubaï et le barème d'augmentation des loyers publié par le Land Department.