Gewerbeimmobilien in Dubai 2025: Wiederverkauf hält 72 % des Marktes, Büros vorn

Die Jahresberichte zum Gewerbeimmobilienmarkt Dubais für 2025 stimmen in der Kernaussage überein: Der Sektor erlebte einen scharfen Anstieg bei Transaktionsvolumen und Preisen, und dieser Anstieg beruhte auf Fundamentaldaten, nicht auf Stimmung.

Marktstruktur: Wiederverkauf gegen Off-plan

Ein Verhältnis von 72 : 28 zugunsten des Wiederverkaufs ist die Zahl, für die sich die Lektüre des ganzen Berichts lohnt. Im Wohnungsmarkt Dubais ist es umgekehrt – dort bestimmt Off-plan den Preis, und davon gibt es inzwischen so viel, dass das Überangebot das Wachstum gebremst hat. Bei Gewerbeimmobilien kommt kaum neues Angebot auf den Markt, deshalb bestimmt der Wiederverkauf bestehender Gebäude den Preis.

Die praktische Schlussfolgerung ist einfach. Solange neue Büro- und Einzelhandelsprojekte nur in kleiner Zahl starten, stützt die Knappheit weiter die Preise. Sobald großes neues Angebot auf den Markt kommt, verschiebt sich die Mechanik in Richtung des Wohnungsmusters – mit allen Folgen.

Warum Büros an der Spitze lagen

• Die Verlagerung von Unternehmen ins Emirat hält an, und jedes zuziehende Unternehmen nimmt Fläche vom Markt.
• Expansion bereits ansässiger Unternehmen – die weniger sichtbare Hälfte derselben Nachfrage.
• Kapitalzufluss in den Sektor von Investoren, die zuvor nur Wohnimmobilien betrachteten.
• Ein mehrjähriger Mangel an hochwertigen Grade-A-Flächen in starken Lagen – die Basis, auf der alles Weitere aufbaut.

Off-plan-Büros: Wachstum von fast 600 %

Das Interesse an Büroprojekten im Bau wuchs binnen eines Jahres um fast das Siebenfache. Der Grund ist keine Mode, sondern der Zugang: Bis vor Kurzem gab es in Dubai fast keine Möglichkeit, ein Büro in der Bauphase zu kaufen, denn staatliche Bauträger verkaufen keine Gewerbeflächen, und private hatten kaum gebaut. Einige große Büro-Launches öffneten das Segment für Investoren, die Volumen wollten, und diese kamen sofort.

Ein bezeichnendes Detail: Ein einzelner Bauträger im Premiumsegment verkaufte binnen weniger Monate zwei Bürotürme im Gesamtwert von mehr als 2 Mrd. AED.

Was das Wachstum antreibt

Der Anstieg bei Transaktionen und Preisen beruhte auf dem Ausbau der Nicht-Öl-Wirtschaft, stetigem Bevölkerungswachstum und anhaltenden Zuflüssen globalen Kapitals. Die Treiber sind breit gestreut – Finanzen, Fachdienstleistungen, Logistik, Technologie, Tourismus –, was das Bild robuster macht, als wenn alles an einem einzigen Sektor hinge.

Bemerkenswert ist, dass die Zahl der Mietabschlüsse im selben Zeitraum kaum wuchs. Die Erklärung ist weitgehend technisch: Es gibt schlicht keine freie Fläche mehr, und Gewerbemietverträge laufen lange, sodass der Mieterwechsel physisch nicht hoch sein kann.

Auf Grundlage des Jahresberichts von Engel & Völkers zum Gewerbeimmobilienmarkt Dubais für 2025.