Immobili commerciali di Dubai, bilancio 2025: la rivendita pesa il 72 % del mercato, gli uffici in testa

I rapporti di fine anno sul mercato immobiliare commerciale di Dubai per il 2025 concordano sul titolo: il settore ha attraversato un forte aumento di volumi di transazioni e prezzi, e quell’aumento si è basato sui fondamentali e non sul sentiment.

Struttura del mercato: rivendita contro off-plan

Una ripartizione 72:28 a favore della rivendita è il numero per cui vale la pena leggere l’intero rapporto. Nel mercato residenziale di Dubai è l’opposto — lì è l’off-plan a fare il prezzo, ed è ormai così abbondante che l’eccesso di offerta ha rallentato la crescita. Nel commerciale quasi nessuna nuova offerta sta arrivando, quindi a fare il prezzo è la rivendita degli edifici esistenti.

La conclusione pratica è semplice. Finché i nuovi progetti di uffici e negozi vengono lanciati solo in piccolo numero, la carenza continuerà a sostenere i prezzi. Quando inizierà ad arrivare nuova offerta su larga scala, la dinamica si sposterà verso lo schema residenziale — con tutte le sue conseguenze.

Perché gli uffici sono arrivati in testa

• Il trasferimento di aziende nell’emirato continua, e ogni azienda che si trasferisce toglie spazio dal mercato.
• L’espansione delle aziende già presenti — la metà meno visibile della stessa domanda.
• L’afflusso di capitali nel settore da parte di investitori che prima guardavano solo al residenziale.
• Una carenza pluriennale di spazi Grade A di qualità in posizioni forti — la base su cui poggia tutto il resto.

Uffici off-plan: crescita di quasi il 600 %

L’interesse per i progetti di uffici in costruzione è cresciuto di quasi sette volte nell’arco dell’anno. Il motivo non è la moda — è l’accesso: fino a poco tempo fa a Dubai non c’era quasi nessun posto dove comprare un ufficio in fase di costruzione, dato che i costruttori governativi non vendono spazi commerciali e quelli privati ne avevano costruiti ben pochi. Una manciata di grandi lanci di uffici ha aperto il segmento agli investitori che volevano volumi, ed è arrivata subito.

Un dato eloquente: un solo costruttore del segmento premium ha esaurito in pochi mesi due torri di uffici per un valore complessivo di oltre AED 2 miliardi.

Che cosa traina la crescita

L’aumento di transazioni e prezzi si è basato sull’espansione dell’economia non petrolifera, sulla crescita costante della popolazione e sul continuo afflusso di capitali globali. I fattori sono ampiamente distribuiti — finanza, servizi professionali, logistica, tecnologia, turismo — il che rende il quadro più resiliente di quanto sarebbe se poggiasse su un solo settore.

Va notato che nello stesso periodo il numero di contratti di locazione è cresciuto appena. La spiegazione è in gran parte tecnica: non ci sono più spazi liberi e i contratti commerciali sono lunghi, quindi il ricambio dei conduttori non può fisicamente essere alto.

Sulla base della rassegna annuale di Engel & Völkers sul mercato immobiliare commerciale di Dubai per il 2025.