Immobilier commercial de Dubaï, bilan 2025 : la revente pèse 72 % du marché, les bureaux en tête

Les bilans de fin d'année du marché de l'immobilier commercial de Dubaï pour 2025 s'accordent sur l'essentiel : le secteur a connu une forte hausse des volumes de transactions et des prix, et cette hausse reposait sur des fondamentaux plutôt que sur le moral.

Structure du marché : revente contre sur plan

Un partage 72/28 en faveur de la revente est le chiffre pour lequel il vaut la peine de lire tout le rapport. Dans le résidentiel de Dubaï, c'est l'inverse — le sur plan y fixe le prix, et il y en a désormais tant que le surplus d'offre a ralenti la croissance. Dans le commercial, presque aucune offre neuve n'arrive, si bien que la revente des immeubles existants fixe le prix.

L'enseignement pratique est simple. Tant que les nouveaux projets de bureaux et de commerces ne sont lancés qu'en petit nombre, la pénurie continuera de soutenir les prix. Dès que l'offre neuve arrivera à grande échelle, la mécanique basculera vers le schéma résidentiel — avec toutes ses conséquences.

Pourquoi les bureaux sont arrivés en tête

• Le transfert d'entreprises vers l'émirat se poursuit, et chaque société qui s'installe retire des locaux du marché.
• L'expansion des entreprises déjà installées ici — la moitié la moins visible de la même demande.
• L'afflux de capitaux dans le secteur, venant d'investisseurs qui ne regardaient auparavant que le résidentiel.
• Une pénurie pluriannuelle de locaux de Grade A de qualité dans les bons emplacements — la base sur laquelle tout le reste repose.

Bureaux sur plan : une croissance de près de 600 %

L'intérêt pour les projets de bureaux en construction a été multiplié par près de sept en un an. La raison n'est pas la mode — c'est l'accès : jusqu'à récemment, il n'y avait presque nulle part où acheter un bureau en cours de construction à Dubaï, puisque les promoteurs publics ne vendent pas de locaux commerciaux et que les promoteurs privés en avaient à peine construit. Une poignée de grands lancements de bureaux a ouvert le segment aux investisseurs qui voulaient du volume, et ils sont arrivés aussitôt.

Un chiffre révélateur : un seul promoteur du segment premium a vendu en quelques mois deux tours de bureaux pour plus de 2 milliards d'AED au total.

Ce qui porte la croissance

La hausse des transactions et des prix reposait sur l'expansion de l'économie non pétrolière, la croissance démographique régulière et la poursuite des entrées de capitaux mondiaux. Les moteurs sont largement répartis — finance, services professionnels, logistique, technologie, tourisme — ce qui rend le tableau plus résistant que s'il reposait sur un seul secteur.

Fait notable, le nombre de transactions locatives a à peine augmenté sur la même période. L'explication est en grande partie technique : il ne reste tout simplement plus de locaux vacants, et les baux commerciaux sont longs, de sorte que la rotation des locataires ne peut physiquement pas être élevée.

D'après la revue annuelle 2025 du marché de l'immobilier commercial de Dubaï d'Engel & Völkers.