Nieruchomości komercyjne w Dubaju: podsumowanie 2025 roku. Rynek wtórny ma 72% udziału, biura na czele

Raporty roczne o rynku nieruchomości komercyjnych w Dubaju za 2025 rok zgadzają się co do głównej tezy: sektor przeszedł gwałtowny wzrost wolumenu transakcji i cen, a ten wzrost opierał się na fundamentach, a nie na nastrojach.

Struktura rynku: wtórny kontra off-plan

Podział 72:28 na korzyść rynku wtórnego to liczba, dla której warto przeczytać cały raport. Na rynku mieszkaniowym Dubaju jest odwrotnie — tam cenę wyznacza off-plan, a jest go tak dużo, że nadpodaż spowolniła wzrost. W nieruchomościach komercyjnych niemal nie pojawia się nowa podaż, więc cenę wyznacza odsprzedaż istniejących budynków.

Praktyczny wniosek jest prosty. Dopóki nowe projekty biurowe i handlowe startują tylko w niewielkiej liczbie, niedobór będzie podtrzymywał ceny. Gdy zacznie się wchodzenie na rynek nowej podaży na dużą skalę, mechanika przesunie się w stronę wzorca mieszkaniowego — ze wszystkimi konsekwencjami.

Dlaczego biura wyszły na prowadzenie

• Trwa przenoszenie firm do emiratu, a każda przenosząca się firma zdejmuje powierzchnię z rynku.
• Ekspansja firm już tu działających — mniej widoczna połowa tego samego popytu.
• Napływ kapitału do sektora od inwestorów, którzy wcześniej patrzyli tylko na nieruchomości mieszkaniowe.
• Wieloletni niedobór jakościowej powierzchni klasy A w mocnych lokalizacjach — podstawa, na której opiera się reszta.

Biura off-plan: wzrost o prawie 600%

Zainteresowanie projektami biurowymi w budowie wzrosło w ciągu roku prawie siedmiokrotnie. Powodem nie jest moda — to dostęp: do niedawna w Dubaju prawie nie było gdzie kupić biura na etapie budowy, ponieważ deweloperzy państwowi nie sprzedają powierzchni komercyjnych, a prywatni prawie ich nie budowali. Garstka dużych premier biurowych otworzyła segment dla inwestorów, którzy chcieli wolumenu, i ci pojawili się natychmiast.

Jeden wymowny punkt danych: pojedynczy deweloper z segmentu premium wyprzedał w ciągu kilku miesięcy dwie wieże biurowe o łącznej wartości ponad AED 2 miliardów.

Co napędza wzrost

Wzrost liczby transakcji i cen oparł się na rozszerzaniu gospodarki pozaropnej, stałym wzroście liczby ludności i dalszym napływie globalnego kapitału. Czynniki są szeroko rozłożone — finanse, usługi profesjonalne, logistyka, technologie, turystyka — co czyni obraz bardziej odpornym, niż gdyby opierał się na jednym sektorze.

Warto zauważyć, że liczba transakcji najmu w tym samym okresie prawie nie wzrosła. Wyjaśnienie jest w dużej mierze techniczne: po prostu nie ma wolnej powierzchni, a umowy najmu komercyjnego są długie, więc rotacja najemców fizycznie nie może być wysoka.

Na podstawie rocznego przeglądu rynku nieruchomości komercyjnych w Dubaju za 2025 rok autorstwa Engel & Völkers.