Итоги 2025 года по коммерции Дубая: вторичка держит 72% рынка, офисы — лидирующий сегмент
Вторичный рынок в коммерческой недвижимости Дубая занимает 72% против 28% у строящихся объектов — обратная картина по сравнению с жильём. Дефицит нового предложения удерживает рост цен, а интерес к офисному off-plan вырос почти на 600% за год.
Годовые отчёты по коммерческой недвижимости Дубая за 2025 год сходятся в главном: сегмент прошёл через резкий рост объёма сделок и цен, и рост этот держался на фундаментальных факторах, а не на настроении рынка.
Структура рынка: вторичка против off-plan
Соотношение 72% к 28% в пользу вторичного рынка — цифра, ради которой стоит читать весь отчёт. В жилой недвижимости Дубая всё наоборот: там цену задаёт off-plan, которого стало настолько много, что переизбыток притормозил рост. В коммерции нового предложения почти нет, и цену задаёт перепродажа существующих объектов.
Практический вывод из этого простой. Пока новые офисные и торговые проекты выходят на рынок штучно, дефицит будет поддерживать цены. Как только пойдёт массовый ввод — механика сменится на жилую, со всеми её последствиями.
Обращайтесь к профессионалам: 📲 +971 50 120 32 64 Воцап, @dubai_oleg Телеграм
Почему офисы оказались лидером
- Релокация компаний в эмират продолжается, и каждая переехавшая структура забирает метры с рынка.
- Расширение действующего бизнеса — вторая часть того же спроса, менее заметная в новостях.
- Приток капитала в сегмент со стороны инвесторов, которые раньше смотрели только на жильё.
- Многолетний дефицит качественного класса A в сильных локациях — база, на которой всё это работает.
Off-plan в офисах: рост почти на 600%
Интерес к строящимся офисным проектам вырос за год почти в семь раз. Причина не в моде, а в доступе: до недавнего времени купить офис на стадии строительства в Дубае было почти негде — государственные девелоперы коммерцию не продают, а частные её почти не строили. Появление нескольких крупных офисных запусков открыло сегмент для инвесторов, которым нужен объём, и они пришли сразу.
Показательная деталь: один только девелопер премиального сегмента распродал две офисные башни совокупной стоимостью более 2 млрд дирхамов за несколько месяцев.
Что стоит за ростом
Рост сделок и цен опирался на расширение ненефтяной экономики, устойчивый прирост населения и продолжающийся приток глобального капитала. Драйверы распределены широко — финансы, профессиональные услуги, логистика, технологии, туризм, — и это делает картину устойчивее, чем если бы всё держалось на одном секторе.
Отдельно стоит отметить, что количество арендных сделок при этом почти не выросло. Объяснение здесь скорее техническое: свободных помещений просто нет, а договоры в коммерции длинные, и оборот арендаторов физически не может быть высоким.
По данным годового обзора рынка коммерческой недвижимости Дубая за 2025 год, подготовленного Engel & Völkers.
Видео на эту тему
То же самое голосом и с примерами — разборы на YouTube-канале.
Об этом в новостях
Другие материалы сайта про то же самое.
Офисы Дубая в первом полугодии 2026: аренда +13%, Grade A +16%, заполняемость 94%
Пока жилой сегмент проходил коррекцию, офисный рынок Дубая продолжил расти: средняя аренда прибавила 13%, класс A — 16%, заполняемость держится около 94%. Объём новых объектов класса A при этом остаётся единичным.
Коммерческая недвижимость Дубая за квартал: 30,4 млрд дирхамов, офисы прибавили 93%
Продажи коммерческой недвижимости Дубая в третьем квартале 2025 года достигли 30,38 млрд дирхамов — около +30% за год. Офисный сегмент вырос на 93% по объёму: 1153 лота на 3,1 млрд. Лидеры по числу сделок — Business Bay, JLT и Majan.
Офисы в Дубае снимают за 12–18 месяцев до сдачи здания
Арендаторы фиксируют условия по офисам за год-полтора до ввода объекта в эксплуатацию. Предварительное бронирование стало нормой в премиальном сегменте — и это меняет расчёт доходности для инвестора на стадии строительства.
Офисный рынок Дубая — 108 млн квадратных футов, спрос за полугодие превысил миллион
Объём офисных площадей Дубая достиг 107,9 млн квадратных футов, ввод 2025 года — 848,8 тыс. футов, а поглощение за полугодие превысило 1 млн. Предложение растёт медленнее спроса, и это главная арифметика сегмента.
Офисов класса A в Дубае почти не осталось: вакансия 3%, ставки 370 AED за фут
В первом полугодии 2025 года свободных офисов класса A в Дубае было около 3%, а в DIFC и Downtown — от нуля до двух. Ставки в сегменте прибавили 28% и дошли до 370 дирхамов за квадратный фут в год. Что дефицит меняет для арендатора и для инвестора.
Готовый офис под 3% или строящийся под 12%: почему инвесторы выбирают первое
Рост арендных ставок поднял аппетиты владельцев готовых офисов настолько, что покупка за 100% стоимости даёт 2–3% годовых. Строящийся офис при цене 1360 дирхамов за фут и прогнозной ставке 200 давал расчётные 12,3%. Разбираем, чем оплачивается эта разница.