Der Dubaier Büromarkt: 108 Millionen Quadratfuß und ein Jahresangebot unter der Halbjahresnachfrage

Der gesamte Büroflächenbestand Dubais beträgt 107,9 Millionen Quadratfuß. Die angekündigten Fertigstellungen für 2025 lagen bei 848 800 Quadratfuß. Der Flächenumsatz allein im ersten Halbjahr dieses Jahres überstieg eine Million. Der Rest der Argumentation folgt aus diesen drei Zahlen: Die jährliche Lieferung ist kleiner als die Absorption eines halben Jahres.

Warum das Angebot nicht aufholt

Ein Büroturm braucht von der Entscheidung bis zur Schlüsselübergabe drei bis vier Jahre – vorausgesetzt, die Entscheidung fällt überhaupt. Im größten Teil des vergangenen Jahrzehnts floss das Entwicklerkapital in Dubai in den Wohnungsbau: schnellerer Umschlag, ein verständlicher Käufer und die Möglichkeit, off-plan aus der Baugrube heraus zu verkaufen. Ein Büroprojekt erfordert eine andere Kalkulation – abgesichert durch einen künftigen Mieter statt durch einen künftigen Käufer –, und nur wenige wurden gestartet.

Flächen, die als Reaktion auf den heutigen Mangel geplant wurden, kommen gegen Ende des Jahrzehnts auf den Markt. Bis dahin bleibt die Knappheit bestehen.

Was die Nachfrage treibt

• Wachstum der nicht-ölbasierten Wirtschaft. Finanzwesen, professionelle Dienstleistungen, Logistik, Technologie und Tourismus – fünf Branchen, von denen jede Büroflächen verbraucht.
• Zuzug internationaler Unternehmen. Regionale Hauptsitze ziehen komplett um, statt ein Repräsentanzbüro mit drei Arbeitsplätzen zu eröffnen.
• Staatliche Politik. Das Freizonenregime, Visaprogramme und die generell einfache Gründung halten die Zahl der registrierten Unternehmen auf Wachstumskurs.

Was das für Eigentümer bedeutet

Ein Markt, in dem das Jahresangebot unter der Halbjahresnachfrage liegt, bewirkt zweierlei. Er treibt die Mieten – die Dubaier Büromieten wachsen seit drei Jahren in Folge zweistellig. Und er verändert das Risikoprofil des Kaufs: Die klassische Gefahr beim Bürokauf ist die Lücke zwischen Fertigstellung und erstem Mieter, und in einem so angespannten Markt ist diese Lücke kurz.

Die naheliegende Vorsicht gilt: Solche Bedingungen sind zyklisch, und die Pipeline gegen Ende des Jahrzehnts ist real. Ein Investmentfall, der darauf baut, dass der heutige Leerstand zehn Jahre hält, ist kein Fall; einer, der auf der aktuellen Miete mit einer normalisierten Leerstandsannahme beruht, schon.