Il mercato degli uffici di Dubai: 108 milioni di piedi quadrati e un'offerta annua inferiore alla domanda di un semestre

Lo stock totale di uffici di Dubai è di 107,9 milioni di piedi quadrati. I completamenti annunciati per il 2025 erano 848 800 piedi quadrati. Il take-up nel solo primo semestre di quell'anno ha superato il milione. Il resto del ragionamento discende da questi tre numeri: le consegne annue sono inferiori all'assorbimento di un semestre.

Perché l'offerta non recupera

Una torre per uffici richiede da tre a quattro anni dalla decisione alle chiavi, ammesso che la decisione venga presa. Per la maggior parte dell'ultimo decennio il capitale degli sviluppatori a Dubai è andato nel residenziale: rotazione più rapida, un acquirente comprensibile e la possibilità di vendere off-plan da un buco nel terreno. Un progetto di uffici richiede un calcolo diverso, garantito da un futuro inquilino anziché da un futuro acquirente, e pochi ne sono stati lanciati.

Gli spazi concepiti in risposta all'attuale carenza arrivano verso la fine del decennio. Da qui ad allora il vincolo resta.

Cosa trascina la domanda

• Crescita economica non petrolifera. Finanza, servizi professionali, logistica, tecnologia e turismo: cinque settori, ciascuno dei quali consuma superficie a uso ufficio.
• Arrivo di società internazionali. Le sedi regionali si trasferiscono in blocco anziché aprire un ufficio di rappresentanza da tre scrivanie.
• Politica governativa. Il regime delle free zone, i programmi di visto e la generale facilità di costituzione mantengono in crescita il numero di società registrate.

Cosa significa per un proprietario

Un mercato in cui l'offerta annua è inferiore alla domanda di un semestre fa due cose. Spinge i canoni: i canoni degli uffici di Dubai hanno registrato una crescita a doppia cifra per tre anni consecutivi. E cambia il profilo di rischio dell'acquisto: il pericolo classico nell'acquisto di un ufficio è l'intervallo tra il completamento e il primo inquilino, e in un mercato così teso quell'intervallo è breve.

Vale l'ovvia cautela. Condizioni come queste sono cicliche, e la pipeline in arrivo a fine decennio è reale. Un'ipotesi di investimento costruita sulla vacancy di oggi che regge per dieci anni non è un'ipotesi; una costruita sul canone attuale con una vacancy normalizzata lo è.