Rynek biurowy w Dubaju: 108 mln stóp kwadratowych i roczna podaż poniżej półrocznego popytu

Łączne zasoby biurowe Dubaju wynoszą 107,9 mln stóp kwadratowych. Zapowiedziane oddania na 2025 rok to 848 800 stóp kwadratowych. Samo wynajęcie w pierwszej połowie tego roku przekroczyło milion. Cała reszta wywodu wynika z tych trzech liczb: roczna dostawa jest mniejsza niż półroczna absorpcja.

Dlaczego podaż nie nadąża?

Wieżowiec biurowy powstaje trzy do czterech lat od decyzji do kluczy, i to przy założeniu, że decyzja w ogóle zapadnie. Przez większość minionej dekady kapitał deweloperów w Dubaju płynął do mieszkań: szybszy obrót, zrozumiały nabywca i możliwość sprzedaży off-plan z dziury w ziemi. Projekt biurowy wymaga innego rachunku — opiera się na przyszłym najemcy, a nie na przyszłym kupującym — i niewiele takich projektów uruchomiono.

Powierzchnie zaplanowane w odpowiedzi na obecny niedobór pojawią się pod koniec dekady. Do tego czasu ograniczenie pozostaje w mocy.

Co napędza popyt

• Wzrost gospodarki pozaropnej. Finanse, usługi profesjonalne, logistyka, technologie i turystyka — pięć sektorów, z których każdy pochłania powierzchnię biurową.
• Napływ firm międzynarodowych. Regionalne centrale przenoszą się w całości, zamiast otwierać trzyosobowe przedstawicielstwo.
• Polityka państwa. Reżim stref wolnocłowych, programy wizowe i ogólna łatwość zakładania firm sprawiają, że liczba zarejestrowanych spółek stale rośnie.

Co to oznacza dla właściciela

Rynek, na którym roczna podaż jest mniejsza niż półroczny popyt, robi dwie rzeczy. Podnosi czynsze — czynsze biurowe w Dubaju rosną dwucyfrowo od trzech lat z rzędu. I zmienia profil ryzyka zakupu: klasycznym zagrożeniem przy nabyciu biura jest okres między ukończeniem budynku a pierwszym najemcą, a na rynku o takim napięciu ten okres jest krótki.

Obowiązuje oczywista ostrożność. Takie warunki są cykliczne, a pula inwestycji, która pojawi się pod koniec dekady, jest realna. Kalkulacja inwestycyjna zakładająca, że dzisiejsza pustostanowość utrzyma się przez dziesięć lat, nie jest kalkulacją; taka, która opiera się na obecnym czynszu ze znormalizowanym założeniem pustostanu — jest.