Le marché des bureaux de Dubaï : 108 millions de pieds carrés, et une offre annuelle inférieure à la demande d'un semestre

Le parc total de bureaux de Dubaï s'élève à 107,9 millions de pieds carrés. Les livraisons annoncées pour 2025 étaient de 848 800 pieds carrés. La prise à bail du seul premier semestre de cette année a dépassé le million. Le reste de l'argument découle de ces trois chiffres : la livraison annuelle est inférieure à l'absorption d'un semestre.

Pourquoi l'offre ne rattrape pas la demande

Une tour de bureaux demande trois à quatre ans entre la décision et la remise des clés, à supposer que la décision soit prise. Pendant l'essentiel de la dernière décennie, le capital des promoteurs de Dubaï est allé au résidentiel : rotation plus rapide, acheteur compréhensible, et possibilité de vendre sur plan depuis un trou dans le sol. Un projet de bureaux suppose un autre calcul — garanti par un futur locataire plutôt que par un futur acheteur — et peu ont été lancés.

Les surfaces conçues en réponse à la pénurie actuelle arrivent vers la fin de la décennie. D'ici là, la contrainte demeure.

Ce qui tire la demande

• Croissance économique hors pétrole. Finance, services professionnels, logistique, technologie et tourisme — cinq secteurs qui consomment tous de la surface de bureaux.
• Arrivée de sociétés internationales. Les sièges régionaux s'installent en bloc plutôt que d'ouvrir un bureau de représentation de trois postes.
• Politique gouvernementale. Le régime des zones franches, les programmes de visas et la facilité générale de création font monter le nombre de sociétés immatriculées.

Ce que cela signifie pour un propriétaire

Un marché où l'offre annuelle est inférieure à la demande d'un semestre produit deux effets. Il pousse les loyers — les loyers de bureaux de Dubaï affichent une croissance à deux chiffres trois années de suite. Et il change le profil de risque de l'achat : le danger classique de l'acquisition d'un bureau est l'intervalle entre l'achèvement et le premier locataire, et sur un marché aussi tendu cet intervalle est court.

La mise en garde évidente s'applique. Des conditions comme celles-ci sont cycliques, et le pipeline qui arrive en fin de décennie est réel. Un dossier d'investissement fondé sur le maintien de la vacance actuelle pendant dix ans n'en est pas un ; un dossier fondé sur le loyer actuel avec une hypothèse de vacance normalisée, si.