Офисный рынок Дубая — 108 млн квадратных футов, спрос за полугодие превысил миллион
Объём офисных площадей Дубая достиг 107,9 млн квадратных футов, ввод 2025 года — 848,8 тыс. футов, а поглощение за полугодие превысило 1 млн. Предложение растёт медленнее спроса, и это главная арифметика сегмента.
Совокупный офисный фонд Дубая — 107,9 млн квадратных футов. На 2025 год был заявлен ввод 848,8 тыс. футов новых площадей. Спрос за одно только первое полугодие превысил миллион футов. Дальше можно не объяснять: годовой ввод меньше полугодового поглощения.
Почему предложение не догоняет
Цикл офисной башни — три-четыре года от решения до ключей, и это при том, что решение вообще принято. В Дубае последние годы девелоперский капитал шёл в жильё: там быстрее оборот, понятнее покупатель и проще продажа на стадии котлована. Офисный проект требует другого расчёта — под арендатора, а не под перепродажу, — и таких проектов запускалось мало. Площади, задуманные в ответ на нынешний дефицит, выйдут на рынок ближе к концу десятилетия.
Что тянет спрос
- Экономический рост вне нефти. Финансы, профессиональные услуги, логистика, технологии и туризм — пять секторов, каждый из которых потребляет офисные метры.
- Приход международных компаний. Региональные штаб-квартиры переезжают в эмират целиком, а не открывают представительство на три стола.
- Государственная политика. Режим свободных зон, визовые программы и скорость регистрации бизнеса работают на приток напрямую.
Куда сместился продукт
Заметная деталь в новых проектах — сертификация. Девелоперы закладывают LEED, WELL и SmartScore, потому что арендатор уровня международной группы приходит с корпоративным стандартом по зданию и без сертификата просто не рассматривает адрес. Это меняет расстановку внутри класса A: разрыв между современной башней с сертификатами и офисом двадцатилетней давности по той же формальной классификации растёт быстрее, чем средняя ставка по рынку.
Обращайтесь к профессионалам: 📲 +971 50 120 32 64 Воцап, @dubai_oleg Телеграм
Практический вывод
Для инвестора важен не столько объём рынка, сколько соотношение ввода и поглощения. Пока годовой ввод измеряется сотнями тысяч футов, а спрос — миллионами, любое качественное здание в сильной локации будет заполняться до сдачи. Риск сместился с «не сдам» на «переплачу на входе» — и проверять надо именно цену, а не заполняемость.
По данным обзора рынка офисной недвижимости Дубая за первое полугодие 2025 года, подготовленного Bright Rich | CORFAC International.
Видео на эту тему
То же самое голосом и с примерами — разборы на YouTube-канале.
Об этом в новостях
Другие материалы сайта про то же самое.
Коммерческая недвижимость Дубая за квартал: 30,4 млрд дирхамов, офисы прибавили 93%
Продажи коммерческой недвижимости Дубая в третьем квартале 2025 года достигли 30,38 млрд дирхамов — около +30% за год. Офисный сегмент вырос на 93% по объёму: 1153 лота на 3,1 млрд. Лидеры по числу сделок — Business Bay, JLT и Majan.
Будет ли переизбыток офисов в Дубае: ввод 2026 года — около 2% рынка
В 2026 году в Дубае ожидается ввод порядка 230 тысяч квадратных метров офисов — примерно 2% существующего фонда. Общий пайплайн на 2026–2030 годы оценивается в 24,2 млн квадратных футов, то есть около 4% стока в год. Почему это не похоже на затоваривание.
Офисы Дубая в первом полугодии 2026: аренда +13%, Grade A +16%, заполняемость 94%
Пока жилой сегмент проходил коррекцию, офисный рынок Дубая продолжил расти: средняя аренда прибавила 13%, класс A — 16%, заполняемость держится около 94%. Объём новых объектов класса A при этом остаётся единичным.
Итоги 2025 года по коммерции Дубая: вторичка держит 72% рынка, офисы — лидирующий сегмент
Вторичный рынок в коммерческой недвижимости Дубая занимает 72% против 28% у строящихся объектов — обратная картина по сравнению с жильём. Дефицит нового предложения удерживает рост цен, а интерес к офисному off-plan вырос почти на 600% за год.
Готовый офис под 3% или строящийся под 12%: почему инвесторы выбирают первое
Рост арендных ставок поднял аппетиты владельцев готовых офисов настолько, что покупка за 100% стоимости даёт 2–3% годовых. Строящийся офис при цене 1360 дирхамов за фут и прогнозной ставке 200 давал расчётные 12,3%. Разбираем, чем оплачивается эта разница.
Офисы Дубая против Лондона и Нью-Йорка: ставки, доходность и налоги
Аренда премиального офиса в Сити — около 9000 дирхамов за фут при доходности 5,25%, на Манхэттене — 7000–8000 при 3–4%, в Business Bay — порядка 2000 при 6–9%. Сравниваем три рынка по цене, форме собственности и налоговой нагрузке.