Dubais Bevölkerung beträgt 4,74 Mio. – und tagsüber 6,39 Mio.

Die Behörden des Emirats veröffentlichen zwei verschiedene Zahlen, und beide sind wichtig. Dubais ständige Bevölkerung beträgt 4,74 Millionen, der Zuwachs seit Anfang 2026 liegt bei mehr als 161 000. Die Tagesbevölkerung, in der auch Menschen gezählt werden, die zum Arbeiten, Lernen und für die Freizeit in die Stadt kommen, erreicht 6,39 Millionen.

Worum geht es bei der Differenz von 1,65 Millionen?

Anderthalb Millionen Menschen sind jeden Tag in der Stadt, wohnen aber außerhalb – in Sharjah, Ajman und anderen Emiraten. Das ist die am meisten unterschätzte Kennzahl des Dubaier Marktes, und sie hat drei Folgen.

• Verkehrsbelastung. Das ist der Strom, der morgens und abends in den Staus an den Zufahrten steht, und für ihn werden Metro, Autobahnen und die Eisenbahn zwischen den Emiraten gebaut.
• Aufgeschobene Wohnungsnachfrage. Ein erheblicher Teil dieser Pendler würde nach Dubai ziehen, wenn die Mieten erschwinglicher wären. Jede Zinssenkung zieht einen Teil dieses Stroms in die Stadt.
• Gewerbeimmobilien. Geschäfte, Cafés und Dienstleister bedienen die Tagesbevölkerung, nicht die ständige. Wer Einzelhandel bewertet, sollte mit 6,39 Millionen rechnen statt mit 4,74.

Was bringt der Zuwachs von 161 000?

In weniger als einem Jahr hat die Stadt die Einwohnerzahl einer europäischen Mittelstadt hinzugewonnen. Jeder neue Einwohner ist Nachfrage nach Wohnraum, Verkehr und Dienstleistungen, und dieser Mechanismus erklärt, warum sich der Mietmarkt schneller erholt als der Kaufmarkt und warum der Büroleerstand bei wenigen Prozent bleibt.

Auch hier ist ein Vorbehalt nötig: Wachstumsraten sind nicht garantiert. Sie hängen vom Arbeitsmarkt, von der Visapolitik und von den Lebenshaltungskosten ab – und die Lebenshaltungskosten in Dubai steigen zusammen mit den Mieten. Das ist die natürliche Bremse.