La popolazione di Dubai è di 4,74 milioni, e di 6,39 milioni durante il giorno

Le autorità dell'emirato pubblicano due cifre diverse ed entrambe contano. La popolazione stabile di Dubai è di 4,74 milioni, con una crescita dall'inizio del 2026 superiore a 161 000 persone. La popolazione diurna, che comprende chi arriva per lavorare, studiare e trascorrere il tempo libero, raggiunge 6,39 milioni.

Cosa significa il divario di 1,65 milioni?

Un milione e mezzo di persone è in città ogni giorno ma vive fuori, a Sharjah, Ajman e negli altri emirati. È il parametro più sottovalutato del mercato di Dubai e ha tre conseguenze.

• Carico sui trasporti. È il flusso che si ferma nelle code di mattina e di sera agli ingressi, ed è per questo che si costruiscono la metropolitana, le autostrade e la ferrovia tra gli emirati.
• Domanda abitativa differita. Una parte significativa di questi pendolari si trasferirebbe a Dubai se gli affitti fossero più accessibili. Ogni calo dei tassi attira in città una parte di quel flusso.
• Immobili commerciali. Negozi, caffè e servizi sono al servizio della popolazione diurna, non di quella stabile. Per valutare il retail bisogna contare su 6,39 milioni, non su 4,74.

Cosa dà l'aumento di 161 000 persone?

In meno di un anno la città ha aggiunto la popolazione di una cittadina europea di medie dimensioni. Ogni nuovo residente è domanda di abitazioni, trasporti e servizi, e questo meccanismo spiega perché il mercato degli affitti si riprende più in fretta di quello delle vendite e perché la vacanza degli uffici resta ferma a pochi punti percentuali.

Anche qui serve una precisazione: i ritmi di crescita non sono garantiti. Dipendono dal mercato del lavoro, dalla politica dei visti e dal costo della vita, e a Dubai il costo della vita sale insieme agli affitti. È il limite naturale.