Dubaj ma 4,74 mln mieszkańców, a w ciągu dnia 6,39 mln

Władze emiratu publikują dwie różne liczby i obie mają znaczenie. Stała ludność Dubaju to 4,74 mln, a jej przyrost od początku 2026 roku przekracza 161 000. Ludność dzienna, czyli z uwzględnieniem osób przyjeżdżających do pracy, na naukę i w celach rekreacyjnych, sięga 6,39 mln.

Czego dotyczy różnica 1,65 mln?

Półtora miliona ludzi przebywa w mieście codziennie, ale mieszka poza nim — w Szardży, Adżmanie i innych emiratach. To najbardziej niedoceniany parametr rynku Dubaju, który ma trzy konsekwencje.

• Obciążenie transportu. To właśnie ten strumień stoi w porannych i wieczornych korkach na wjazdach do miasta i dla niego budowane są metro, autostrady i kolej międzyemiratowa.
• Odroczony popyt mieszkaniowy. Znaczna część tych osób przeprowadziłaby się do Dubaju, gdyby czynsze były bardziej przystępne. Każdy spadek stawek przyciąga część tego strumienia do miasta.
• Nieruchomości komercyjne. Sklepy, kawiarnie i usługi obsługują ludność dzienną, a nie stałą. Przy ocenie handlu należy liczyć na 6,39 mln, a nie na 4,74.

Co daje przyrost o 161 000?

W niespełna rok miasto zyskało tyle mieszkańców, ile liczy średniej wielkości europejskie miasto. Każdy nowy mieszkaniec to popyt na mieszkania, transport i usługi, i ten mechanizm wyjaśnia, dlaczego rynek najmu odbudowuje się szybciej niż rynek sprzedaży i dlaczego pustostan w biurach utrzymuje się na poziomie kilku procent.

Tu również potrzebne jest zastrzeżenie: tempa wzrostu nikt nie gwarantuje. Zależą od rynku pracy, polityki wizowej i kosztów życia — a koszty życia w Dubaju rosną razem z czynszami. To naturalny ogranicznik.