La population de Dubai est de 4,74 millions — et de 6,39 millions en journée

Les autorités de l'émirat publient deux chiffres différents, et les deux comptent. La population permanente de Dubai est de 4,74 millions, avec une croissance de plus de 161 000 depuis le début de 2026. La population diurne, qui inclut ceux qui viennent travailler, étudier et se détendre, atteint 6,39 millions.

Que recouvre cet écart de 1,65 million ?

Un million et demi de personnes sont dans la ville chaque jour mais vivent en dehors — à Sharjah, à Ajman, dans d'autres émirats. C'est le paramètre le plus sous-estimé du marché de Dubai, et il a trois conséquences.

• La charge sur les transports. C'est le flux qui s'accumule dans les embouteillages d'entrée matin et soir, et c'est pour lui que l'on construit le métro, les autoroutes et la liaison ferroviaire entre émirats.
• La demande de logement différée. Une part importante de ces navetteurs s'installerait à Dubai si les loyers étaient plus abordables. Chaque baisse des taux attire une partie de ce flux dans la ville.
• L'immobilier commercial. Les commerces, cafés et services s'adressent à la population diurne, et non à la population permanente. Pour évaluer le commerce de détail, il faut compter sur 6,39 millions plutôt que sur 4,74.

Que donne une hausse de 161 000 habitants ?

En moins d'un an, la ville a gagné la population d'une ville européenne de taille moyenne. Chaque nouvel habitant représente une demande de logement, de transport et de services, et ce mécanisme explique pourquoi le marché locatif se redresse plus vite que le marché de la vente et pourquoi la vacance des bureaux reste à quelques pour cent.

Une réserve s'impose ici aussi : les rythmes de croissance ne sont pas garantis. Ils dépendent du marché du travail, de la politique des visas et du coût de la vie — et le coût de la vie à Dubai augmente avec les loyers. C'est le frein naturel.