Mieter in Dubai kündigen: Zahlungsverzug, 30 Tage Frist, 12 Monate und die 90-Tage-Regel
Ein säumiger Mieter wird in Dubai über das Rental Disputes Centre entfernt: 30 Tage zur Zahlung nach notarieller Mahnung, Klagegebühr von 3,5 % der Jahresmiete (500–20 000 AED). Für Eigenbedarf oder Verkauf sind 12 Monate Kündigungsfrist nötig, für Vertragsänderungen 90 Tage.
Käufer aus dem Ausland fragen lange nach der Rendite, bevor sie fragen, was passiert, wenn ein Mieter nicht mehr zahlt. Das Mietrecht von Dubai – Gesetz 26 von 2007 in der Fassung des Gesetzes 33 von 2008 – schützt Vermieter besser, als viele erwarten, aber nur, wenn der Vermieter das Verfahren buchstabengetreu einhält. Streitigkeiten gehen an das Rental Disputes Settlement Centre (RDC) beim Dubai Land Department.
Zahlungsverzug: 30 Tage nach förmlicher Mahnung
Eine vorzeitige Räumung ist nur aus den in Artikel 25 des Gesetzes aufgeführten Gründen zulässig, und der erste davon ist die Nichtzahlung binnen 30 Tagen nach einer förmlichen Zahlungsaufforderung. Förmlich heißt: zugestellt über einen Notar oder per Einschreiben – eine WhatsApp-Nachricht hält vor dem RDC nicht stand.
- Notarielle Mahnung mit 30 Tagen Zahlungsfrist.
- Bei Nichtzahlung eine Klage beim RDC. Die Gebühr beträgt 3,5 % der Jahresmiete, mindestens 500 AED, höchstens 20 000 AED; bei einem Vergleich wird die Hälfte erstattet.
- Bis zu 15 Tage Schlichtung, danach ein Urteil erster Instanz, in der Regel innerhalb eines Monats.
- Zieht der Mieter nicht aus, wird das Urteil im Vollstreckungsverfahren durchgesetzt.
Ein unbestrittener Fall kann in ein bis zwei Monaten zu einem vollstreckbaren Urteil führen; von der Mahnung bis zur Schlüsselübergabe vergehen meist drei bis vier. Weitere Gründe für eine vorzeitige Räumung sind unerlaubte Untervermietung, rechtswidrige Nutzung, schwere Schäden und Verstöße, die 30 Tage nach Mahnung nicht behoben sind.
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Bei Vertragsende: zwölf Monate Kündigungsfrist
Zahlt der Mieter, Sie brauchen die Immobilie aber zurück, kennt das Gesetz vier Gründe: Abriss oder Neubau mit Genehmigungen, eine umfassende Renovierung mit Bescheinigung der Dubai Municipality, die Nutzung durch den Eigentümer oder einen Verwandten ersten Grades sowie den Verkauf. Jeder Grund erfordert eine Kündigung, die mindestens 12 Monate vor dem Räumungstermin per Notar oder Einschreiben zugestellt wird. Wer für den Eigenbedarf kündigt, darf die Einheit zwei Jahre lang (Wohnimmobilien) beziehungsweise drei Jahre lang (Gewerbeimmobilien) nicht neu vermieten; Mieter, die ihre frühere Wohnung wieder auf dem Markt finden, können Entschädigung verlangen.
Die 90-Tage-Regel
Jede Änderung der Konditionen bei der Verlängerung – auch eine Mieterhöhung – muss mindestens 90 Tage vor Vertragsende mitgeteilt werden, sonst verlängert sich der Vertrag zu den bisherigen Bedingungen. Die Höhe einer Erhöhung wird durch den Index auf Gebäudeebene begrenzt, den wir in unserem Beitrag zum Smart Rental Index erklären.
Bevor Sie vermieten
- Registrieren Sie den Mietvertrag bei Ejari – ohne ihn haben Sie vor dem RDC kaum etwas in der Hand.
- Lassen Sie sich vordatierte Schecks für die gesamte Laufzeit geben; ein geplatzter Scheck ist selbst ein Beleg für die Schuld.
- Bewahren Sie Kopien aller Mitteilungen und Zustellnachweise auf.
- Wenn eine Verwaltung die Einheit betreut, prüfen Sie, ob sie eine Vollmacht für Klagen in Ihrem Namen besitzt.
Die Miete in Dubai wird üblicherweise ein Jahr im Voraus in einem bis vier Schecks bezahlt, was das Ausfallrisiko deutlich verringert – siehe Die Miete in Dubai wird ein Jahr im Voraus gezahlt.