Sfratto di un inquilino a Dubai: morosità, preavviso di 30 giorni, 12 mesi e regola dei 90 giorni
A Dubai l'inquilino moroso si allontana tramite il Rental Disputes Centre: 30 giorni per pagare dopo una diffida notarile, tassa del 3,5% dell'affitto annuo (AED 500–20 000). Per riprendere l'unità servono 12 mesi di preavviso; per cambiare le condizioni 90 giorni.
Gli acquirenti stranieri chiedono del rendimento molto prima di chiedere cosa succede quando un inquilino smette di pagare. La legge sulle locazioni di Dubai — la Legge 26 del 2007 come modificata dalla Legge 33 del 2008 — tutela i locatori meglio di quanto molti si aspettino, ma solo se il locatore segue la procedura alla lettera. Le controversie vanno al Rental Disputes Settlement Centre (RDC) presso il Dubai Land Department.
Morosità: 30 giorni dopo la diffida formale
Lo sfratto anticipato è consentito solo per i motivi elencati nell'articolo 25 della legge, e il primo è il mancato pagamento entro 30 giorni da una richiesta formale. Formale significa notificata tramite notaio o raccomandata: un messaggio WhatsApp non regge davanti all'RDC.
- Diffida notarile per gli arretrati con 30 giorni per pagare.
- Se non si paga, ricorso all'RDC. La tassa è il 3,5% dell'affitto annuo, minimo AED 500, massimo AED 20 000; la metà viene rimborsata in caso di accordo.
- Fino a 15 giorni di conciliazione, poi una sentenza di primo grado, di norma entro un mese.
- Se l'inquilino non lascia l'immobile, la sentenza viene eseguita tramite la procedura esecutiva.
Un caso non contestato può arrivare a una sentenza esecutiva in uno o due mesi; dalla diffida alla riconsegna delle chiavi di solito passano da tre a quattro mesi. Altri motivi di sfratto anticipato sono la sublocazione non autorizzata, l'uso illecito, danni gravi e inadempienze non sanate entro 30 giorni dalla diffida.
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Alla scadenza: dodici mesi di preavviso
Se l'inquilino paga ma voi avete bisogno dell'immobile, la legge riconosce quattro motivi: demolizione o ricostruzione con le dovute autorizzazioni, ristrutturazione importante certificata dalla Dubai Municipality, occupazione da parte del proprietario o di un parente di primo grado, e vendita. Ciascuno richiede un preavviso notificato tramite notaio o raccomandata almeno 12 mesi prima della data dello sfratto. Se sfrattate per uso proprio, non potete riaffittare l'unità per due anni (residenziale) o tre anni (commerciale); gli inquilini che ritrovano la loro vecchia casa sul mercato possono chiedere un risarcimento.
La regola dei 90 giorni
Qualsiasi modifica alle condizioni al rinnovo — compreso un aumento dell'affitto — deve essere comunicata almeno 90 giorni prima della scadenza del contratto, altrimenti il contratto si rinnova alle condizioni esistenti. L'entità di un eventuale aumento è limitata dall'indice a livello di edificio, spiegato nella nostra nota sullo Smart Rental Index.
Prima di affittare
- Registrate il contratto su Ejari — senza di esso c'è poco da portare all'RDC.
- Prendete assegni postdatati per l'intera durata; un assegno scoperto è di per sé una prova del debito.
- Conservate copia di ogni comunicazione e la prova di consegna.
- Se a gestire l'unità è un property manager, verificate che abbia una procura per presentare ricorsi per vostro conto.
A Dubai l'affitto si paga di solito un anno in anticipo in uno-quattro assegni, il che riduce nettamente il rischio di morosità — vedi A Dubai l'affitto si paga un anno in anticipo.