Выселение арендатора в Дубае: неуплата, 30 дней, 12 месяцев и правило 90 дней

Покупатель квартиры под сдачу обычно спрашивает о доходности и редко — о том, что делать, если арендатор перестал платить. А это ровно тот случай, когда закон Дубая защищает собственника лучше, чем многие думают, но только при условии, что собственник сам соблюдает процедуру. Отношения сторон регулирует закон № 26 от 2007 года с поправками закона № 33 от 2008 года, споры рассматривает Центр урегулирования арендных споров (RDC) при Земельном департаменте.

Неуплата: 30 дней после уведомления

Досрочно, до окончания договора, выселить арендатора можно только по основаниям, перечисленным в статье 25 закона. Первое из них — неуплата аренды в течение 30 дней после того, как собственник официально потребовал оплату. Ключевое слово — «официально»: уведомление направляется через нотариуса или заказным письмом, чтобы потом было чем доказать вручение. Сообщение в мессенджере и звонок в суде не работают.

Порядок выглядит так:

1. Нотариальное уведомление о задолженности с требованием погасить её за 30 дней.
2. Если денег нет — иск в RDC. Пошлина составляет 3,5% годовой аренды, но не меньше 500 и не больше 20 000 дирхамов; при мировом соглашении половину возвращают.
3. Примирительная стадия — до 15 дней, затем решение первой инстанции, обычно в пределах месяца.
4. Если арендатор не съезжает добровольно, решение исполняют через исполнительное производство.

Бесспорное дело проходит путь от иска до исполнимого решения за один-два месяца, а весь цикл от первого уведомления до возврата ключей практики оценивают в три-четыре месяца. Другие основания для досрочного выселения — субаренда без согласия, незаконное использование, серьёзный ущерб объекту и нарушение договора, не исправленное за 30 дней после уведомления.

По истечении договора: 12 месяцев вперёд

Отдельная история — когда арендатор платит исправно, но собственнику нужна квартира. Закон признаёт четыре причины: снос или реконструкция с разрешениями властей, капитальный ремонт, подтверждённый отчётом муниципалитета, проживание самого собственника или родственника первой степени и продажа объекта. Во всех случаях уведомление направляется тем же способом, через нотариуса или заказным письмом, и не позднее чем за 12 месяцев до даты выселения.

Важная ловушка: если выселили «для себя», сдать квартиру другому арендатору нельзя два года для жилья и три года для коммерческих помещений. Иначе бывший жилец вправе требовать компенсацию — и такие иски в RDC регулярно выигрывают.

Правило 90 дней

Любое изменение условий при продлении — повышение ставки, другие сроки оплаты — собственник обязан сообщить не позднее чем за 90 дней до окончания договора. Пропущенный срок означает, что договор продлевается на прежних условиях ещё на год. Размер повышения к тому же ограничен индексом по конкретному зданию, об этом — в материале о Smart Rental Index.

Что сделать собственнику до сдачи

• Зарегистрировать договор в Ejari — без регистрации в RDC почти не с чем идти.
• Брать оплату чеками с датами на весь срок: отказной чек сам по себе служит доказательством долга.
• Хранить копии всех уведомлений и квитанции о вручении.
• Если квартиру ведёт управляющая компания, проверить, что у неё есть доверенность на подачу исков от вашего имени.

Годовая аренда здесь обычно платится вперёд одним-четырьмя чеками, и это сильно снижает риск неплатежа по сравнению с помесячной оплатой — подробнее в разборе о том, почему аренда в Дубае платится за год вперёд.

Как выбрать формат сдачи — долгосрочный договор или посуточная аренда с другим набором рисков — разобрано в материале «Краткосрочная или долгосрочная аренда в Дубае».