Mietindex in Dubai: Wie der Smart Rental Index die Miete gebäudegenau bewertet
Seit Januar 2025 bewertet Dubais Mietindex jedes Wohngebäude nach über 60 Kriterien mit ein bis fünf Sternen. Die Obergrenzen bei der Verlängerung sind unverändert — 0 % bis 20 % —, aber der Maßstab ist jetzt Ihr Gebäude, nicht der Durchschnitt des Viertels.
Am 2. Januar 2025 ersetzte das Dubai Land Department seinen Mietindex nach Viertel-Durchschnitten durch den Smart Rental Index. Im alten System teilten sich ein neuer Turm mit voller Ausstattung und ein zwanzig Jahre alter Block auf der anderen Straßenseite denselben Maßstab. Jetzt trägt jedes Wohngebäude seine eigene Bewertung von einem bis fünf Sternen, und diese Bewertung legt die Marktmiete fest, an der Ihr Mietvertrag gemessen wird.
Wie ein Gebäude seine Sterne erhält
Die Bewertung stützt sich auf mehr als 60 Kriterien: Alter und Zustand, Qualität der Ausstattung, Instandhaltung und Facility Management, Annehmlichkeiten wie Pools, Fitnessräume und Parkplätze, Sicherheit, Energieeffizienz und Lage innerhalb der Anlage. Sie beruht auf registrierten Mietdaten und kann, anders als der frühere Jahresindex, jederzeit aktualisiert werden. Vertreter der DLD sagten zum Start ausdrücklich, dass ein Eigentümer, der sein Gebäude von drei auf vier Sterne heben will, es renovieren muss. Vorerst erfasst das System nur Wohngebäude. Die Bewertung und die zulässige Erhöhung lassen sich im Mietrechner der DLD und in der App Dubai REST prüfen.
Was sich nicht geändert hat: die Obergrenzen
| Aktuelle Miete liegt unter dem Index um | Maximale Erhöhung bei Verlängerung |
|---|---|
| bis zu 10 % | 0 % |
| 11–20 % | 5 % |
| 21–30 % | 10 % |
| 31–40 % | 15 % |
| über 40 % | 20 % |
Die Stufen stammen aus dem Dekret Nr. 43 von 2013. Eine Erhöhung um 20 % ist nur möglich, wenn ein Mietvertrag um mehr als 40 % hinter dem Maßstab seines Gebäudes zurückliegt, und jede Änderung der Bedingungen muss mindestens 90 Tage vor Ablauf des Mietvertrags schriftlich mitgeteilt werden — wird die Frist verpasst, verlängert sich der Vertrag zu den alten Bedingungen.
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Was das für einen Buy-to-let-Anleger bedeutet
Die Gebäudequalität ist jetzt Teil der Rendite, nicht nur des Preises. Ein gut geführtes, gut ausgestattetes Gebäude erhält einen höheren Maßstab und mehr Spielraum für Mieterhöhungen; abgewirtschafteter Bestand erhält einen niedrigeren. Auch die Servicequalität zählt: Schlechte Instandhaltung kann die Bewertung drücken und mit ihr die zulässige Miete für jeden Eigentümer im Turm. Wenn Sie mit einem bestehenden Mieter kaufen, rechnen Sie die Miete mit dem, was der Index über die nächsten zwei bis drei Verlängerungen zulässt, nicht mit den Angebotsmieten aus Inseraten — ein deutlich unter Markt abgeschlossener Mietvertrag kann nur schrittweise aufholen.
Der Index begrenzt Erhöhungen; er garantiert sie nicht. Die Mieten in mehreren Anlagen sind 2026 gefallen, wie in unserer Notiz zu The Lakes und Jumeirah Park beschrieben.
Die vollständige Rechnung, was nach Ejari, Nebenkosten und Gebühren beim Vermieter ankommt, finden Sie unter Mieten in Dubai: Sätze, Kautionen, Ejari.