Freehold und Leasehold in Dubai: wo Ausländer kaufen können und was Letzteres bedeutet

Die erste Frage an jeder Adresse in Dubai betrifft nicht den Preis. Sie lautet, welche Eigentumsform angeboten wird, denn davon hängt ab, was Sie mit der Immobilie tun können und was sie beim Verkauf wert sein wird.

Freehold

In ausgewiesenen Gebieten können Ausländer Immobilien uneingeschränkt und dauerhaft besitzen, mit einem auf ihren Namen beim Land Department eingetragenen Titel. Das meiste, was internationalen Käufern angeboten wird – die Marina, Downtown, die Palme, die großen Master Communities –, liegt in diesen Zonen. Das Eigentum ist an keine Staatsangehörigkeit geknüpft und geht im Erbfall über, wobei ein vor Ort registriertes Testament bei der Nachfolge erhebliche Schwierigkeiten erspart.

Leasehold

Anderswo, und in manchen Projekten innerhalb von Freehold-Gebieten, wird statt des Freehold ein langer Pachtvertrag verkauft – üblich sind bis zu 99 Jahre. Sie halten für die Laufzeit das Recht, die Immobilie zu nutzen und darüber zu verfügen; der Grund und Boden bleibt beim Eigentümer.

Die praktischen Unterschiede sind dreifach. Die Laufzeit schrumpft, und ein Pachtvertrag mit dreißig verbleibenden Jahren ist ein anderes Objekt als einer mit neunzig. Umbauten und Untervermietung richten sich nach dem Pachtvertrag, nicht nach dem Eigentum. Und die Verlängerung am Ende hängt davon ab, was der Vertrag sagt – ein Anspruch besteht nicht.

Warum es günstiger ist und wann sich das lohnt

Leasehold wird unter vergleichbarem Freehold bepreist, und der Abschlag ist der Sinn der Sache. Es kann ein solider Kauf sein – die Lage ist womöglich als Freehold gar nicht erhältlich, und für Selbstnutzer mit klarem Zeithorizont kann die Restlaufzeit den eigenen Horizont bequem überschreiten.

Es ist ein schlechter Kauf, wenn der Abschlag als Schnäppchen statt als Ausgleich für ein sich verzehrendes Gut gesehen wird. Der Käufer, an den Sie verkaufen, rechnet dasselbe mit weniger verbleibenden Jahren, und die Verfügbarkeit von Hypotheken schrumpft mit der Restlaufzeit – das verkleinert Ihren Käuferkreis genau dann, wenn Sie ihn breit brauchen.

Was vor der Unterschrift zu lesen ist

• Verbleibende Jahre, nicht die ursprüngliche Laufzeit.
• Verlängerungsbestimmungen – ob es ein Recht gibt, auf welcher Grundlage der Preis festgelegt wird und wer entscheidet.
• Erbpacht und Service Charge sowie ihre Steigerung über die Laufzeit.
• Zustimmungserfordernisse für Umbauten, Untervermietung und Abtretung.
• Was bei Ablauf mit dem Gebäude und mit von Ihnen bezahlten Verbesserungen geschieht.

Wie Sie prüfen, was Sie kaufen

Die Antwort steht im Register, nicht in der Broschüre. Der Eintrag des Land Department nennt die Eigentumsform und, bei einem Pachtvertrag, die Laufzeit. Fordern Sie ihn vor der Anzahlung an, nicht erst bei der Übertragung, und prüfen Sie, ob das Gebiet überhaupt für ausländisches Eigentum ausgewiesen ist – diese eine Prüfung erledigt den größten Teil der Verwirrung in diesem Thema.