Freehold et leasehold à Dubaï : où un étranger peut acheter, et ce que signifie le second

La première question sur n'importe quelle adresse de Dubaï n'est pas le prix. C'est la forme de propriété proposée, car elle décide de ce que l'on peut faire du bien et de ce qu'il vaudra à la revente.

Freehold

Dans les zones désignées, un étranger peut posséder un bien en pleine propriété et à perpétuité, avec un titre enregistré à son nom auprès du Land Department. L'essentiel de ce que voit un acheteur international dans les annonces — la Marina, Downtown, la Palm, les grands quartiers planifiés — se trouve dans ces zones. La propriété n'est soumise à aucune condition de nationalité et se transmet par héritage, même si la succession est un domaine où un testament enregistré localement évite bien des difficultés.

Leasehold

Ailleurs, et dans certains programmes situés en zones freehold, ce que l'on vend est un bail long — couramment jusqu'à 99 ans — et non le freehold. Vous détenez le droit d'occuper et de disposer du bien pendant la durée ; le terrain reste au propriétaire.

Les différences pratiques sont au nombre de trois. La durée s'amenuise, et un bail avec trente ans restants n'est pas le même actif qu'un bail avec quatre-vingt-dix. Les travaux et la sous-location sont régis par le bail, non par la propriété. Et le renouvellement à l'échéance dépend de ce que dit le bail, non d'un droit acquis.

Pourquoi il est moins cher, et quand cela vaut la peine

Le leasehold se vend moins cher qu'un freehold comparable, et la décote est tout l'intérêt. Cela peut être un achat judicieux — l'emplacement peut n'être disponible en freehold nulle part, et pour un occupant dont l'horizon est défini, la durée restante peut largement dépasser la sienne.

C'est un mauvais achat quand la décote est vue comme une aubaine plutôt que comme la compensation d'un actif qui s'use. L'acheteur à qui vous revendrez fera le même calcul avec moins d'années restantes, et l'accès au crédit se resserre à mesure que la durée raccourcit — ce qui réduit votre vivier d'acheteurs au moment précis où vous voulez qu'il soit large.

Ce qu'il faut lire avant de signer

• Les années restantes, non la durée d'origine.
• Les clauses de renouvellement — s'il existe un droit, sur quelle base le prix est fixé, et qui décide.
• Le loyer du terrain et les charges de copropriété, et leur évolution sur la durée.
• Les autorisations requises pour les travaux, la sous-location et la cession.
• Ce qui se passe à l'expiration pour le bâtiment et pour les aménagements que vous avez payés.

Comment vérifier ce que vous achetez

La réponse se trouve dans le registre, non dans la brochure. L'inscription au Land Department indique la forme de propriété et, pour un bail, la durée. Demandez-la avant l'acompte plutôt qu'au transfert, et vérifiez que la zone est bien désignée pour la propriété étrangère — ce seul contrôle dissipe l'essentiel de la confusion sur ce sujet.