Freehold i leasehold w Dubaju: gdzie cudzoziemiec może kupić i co oznacza ta druga forma

Pierwsze pytanie przy każdym adresie w Dubaju dotyczy nie ceny. Dotyczy tego, jaka forma własności jest oferowana, bo to decyduje o tym, co można zrobić z nieruchomością i ile będzie warta przy sprzedaży.

Freehold

W wyznaczonych obszarach cudzoziemiec może być właścicielem nieruchomości w pełni i bezterminowo, z tytułem własności zarejestrowanym na jego nazwisko w Land Department. Większość tego, co widzi w ofertach zagraniczny kupujący — Marina, Downtown, Palm, duże osiedla master — leży w tych strefach. Własność nie podlega warunkowi obywatelstwa i przechodzi w drodze dziedziczenia, choć dziedziczenie to obszar, w którym testament zarejestrowany lokalnie oszczędza sporo kłopotów.

Leasehold

Gdzie indziej, a także w niektórych projektach wewnątrz obszarów freehold, sprzedaje się długi najem — zwykle do 99 lat — a nie freehold. Nabywa się prawo zamieszkiwania i dysponowania nieruchomością przez okres najmu; grunt pozostaje własnością właściciela.

Praktyczne różnice są trzy. Okres się skraca, a najem z trzydziestoma latami do końca to inne aktywo niż ten z dziewięćdziesięcioma. Przeróbki i podnajem regulowane są umową najmu, a nie prawem własności. A odnowienie na końcu zależy od tego, co mówi umowa, nie od przysługującego uprawnienia.

Dlaczego jest tańszy i kiedy warto go wybrać

Leasehold jest wyceniany niżej niż porównywalny freehold i ten rabat jest sednem sprawy. Może to być rozsądny zakup — lokalizacja może w ogóle nie być dostępna na zasadzie freehold, a dla właściciela zamieszkującego nieruchomość o określonym horyzoncie pozostały okres może spokojnie przekraczać jego własny.

To zły zakup, gdy rabat traktuje się jak okazję, a nie jak rekompensatę za aktywo, które traci wartość z upływem czasu. Kupujący, któremu sprzedasz, zrobi tę samą arytmetykę z mniejszą liczbą pozostałych lat, a dostępność kredytów hipotecznych maleje wraz ze skracaniem się okresu — co zawęża grono nabywców dokładnie wtedy, gdy chcesz, by było szerokie.

Co przeczytać przed podpisaniem

• Pozostałe lata, a nie pierwotny okres.
• Postanowienia o odnowieniu — czy istnieje takie prawo, na jakiej podstawie ustala się cenę i kto decyduje.
• Opłata gruntowa i service charge oraz sposób, w jaki rosną w czasie trwania umowy.
• Wymogi zgody na przeróbki, podnajem i cesję.
• Co dzieje się po wygaśnięciu z budynkiem i z ulepszeniami, za które zapłaciłeś.

Jak sprawdzić, co się kupuje

Odpowiedź daje rejestr, nie broszura. Wpis w Land Department podaje formę własności, a w przypadku najmu — okres. Poproś o niego przed wpłatą zadatku, a nie przy przeniesieniu własności, i upewnij się, że dany obszar w ogóle jest wyznaczony dla własności cudzoziemców — ta jedna weryfikacja rozwiewa większość nieporozumień wokół tego tematu.