Фригольд и лизхолд в Дубае: где иностранец может купить недвижимость и что значит второе

Первый вопрос по любому адресу в Дубае — не цена. Это форма собственности, потому что именно она определяет, что вы можете делать с объектом и сколько он будет стоить при продаже.

Фригольд

В специально выделенных зонах иностранный гражданин может владеть недвижимостью безусловно и бессрочно, с регистрацией права на своё имя в Земельном департаменте. Большая часть того, что видит международный покупатель в рекламе — Marina, Downtown, Palm, крупные мастер-комьюнити — находится именно в этих зонах. Владение не зависит от гражданства и передаётся по наследству, хотя вопросы наследования — та область, где заранее оформленное местное завещание избавляет от значительных сложностей.

Лизхолд

В остальных районах, а также в некоторых проектах внутри фригольд-зон, продаётся не право собственности, а долгосрочная аренда — обычно на срок до 99 лет. Вы получаете право пользоваться объектом и распоряжаться им в течение этого срока, а сама земля остаётся у собственника.

Практических различий три. Срок постепенно истекает, и аренда с оставшимися тридцатью годами — совсем другой актив, чем аренда с оставшимися девяноста. Перепланировки и субаренда регулируются договором аренды, а не правом собственности. А продление по истечении срока — вопрос условий договора, а не гарантированное право.

Почему это дешевле и когда это оправдано

Лизхолд стоит дешевле сопоставимого фригольда, и в этом весь смысл. Это может быть разумной покупкой — локация может быть просто недоступна в формате фригольда в принципе, а для покупателя, который планирует жить в квартире сам и на определённый срок, оставшегося периода аренды может с запасом хватить.

Это плохая покупка, если скидку воспринимают как выгодную сделку, а не как компенсацию за актив, теряющий ценность. Покупатель, которому вы будете продавать квартиру позже, произведёт те же расчёты, но с меньшим оставшимся сроком, а доступность ипотеки сужается по мере сокращения срока аренды — то есть круг ваших будущих покупателей сужается именно тогда, когда вам нужно, чтобы он был широким.

Что читать перед подписанием

• Сколько лет осталось, а не исходный срок договора.
• Условия продления — есть ли право на продление, как определяется цена и кто её устанавливает.
• Земельную ренту и сервисный сбор, а также как они растут на протяжении срока.
• Требования к согласию на перепланировки, субаренду и переуступку права.
• Что происходит по истечении срока со зданием и с любыми улучшениями, которые вы оплатили.

Как проверить, что именно вы покупаете

Ответ даёт реестр, а не рекламная брошюра. Запись в Земельном департаменте указывает форму собственности, а для аренды — и срок. Запрашивайте эту запись до внесения депозита, а не на этапе передачи прав, и обязательно проверьте, что район вообще выделен под иностранную собственность — одна эта проверка снимает большую часть путаницы вокруг этой темы.