Escrow in Dubai: wo eine Off-plan-Zahlung tatsächlich liegt und wie man das prüft

Die häufigste Frage eines Erstkäufers bei Off-plan ist die richtige: Ich zahle für etwas, das es nicht gibt, was hindert das Geld also am Verschwinden? Die Antwort in Dubai ist ein konkreter Mechanismus, der seit 2007 besteht und den man richtig verstehen sollte – sowohl weil er funktioniert als auch weil er nicht das abdeckt, was die meisten Käufer annehmen.

Was die Regelung tatsächlich ist

• Das Konto gehört dem Projekt, nicht der Gesellschaft. Ein Bauträger, der Off-plan verkauft, registriert das Projekt und eröffnet bei einer zugelassenen Bank ein eigenes Escrow-Konto für diese Entwicklung. Die Raten der Käufer gehen dorthin.
• Geld wird gegen Fortschritt freigegeben, nicht gegen Antrag. Auszahlungen sind an tatsächlich fertiggestellte und geprüfte Bauleistungen gebunden, nicht an den Liquiditätsbedarf des Bauträgers anderswo.
• Mittel aus einem Projekt dürfen kein anderes finanzieren. Das ist der Kern der Struktur und der Grund, warum sie eingeführt wurde.
• Nach der Fertigstellung wird ein Einbehalt zurückgehalten – 5 % des Escrow des Projekts, freigegeben ein Jahr nach Fertigstellung des Gebäudes und Registrierung der Einheiten. Er soll sicherstellen, dass Geld da ist, wenn Mängel auftreten.
• Auch Ihr eigener Kauf steht in einem öffentlichen Register. Der Vorvertrag wird in das vorläufige Immobilienregister eingetragen – den Oqood-Eintrag –, wodurch Ihr Anspruch für den Staat sichtbar wird und nicht nur für den Verkäufer.

Die Prüfungen, die zehn Minuten dauern

• Lesen Sie den Kontonamen auf der Zahlungsaufforderung. Er sollte das Projekt nennen, nicht die Handelsgesellschaft des Bauträgers. Das ist die wertvollste Zeile bei einem Off-plan-Kauf, und fast niemand liest sie.
• Behandeln Sie geänderte Bankdaten in einer E-Mail als Betrug, bis das Gegenteil bewiesen ist. Bestätigen Sie jede Änderung telefonisch unter einer Nummer, die Sie schon hatten, nicht unter der Nummer in der E-Mail. Das ist der älteste Diebstahl im internationalen Immobiliengeschäft, und er funktioniert noch immer.
• Prüfen Sie den Fertigstellungsgrad im Escrow-Register des Land Department, statt eine Zahl aus einem Verkaufs-Update hinzunehmen. Beide weichen häufig voneinander ab, und nur eine ist ein Beleg.
• Bestätigen Sie, dass Ihr Vertrag registriert ist und die Referenz zu Ihrer Einheit passt. Ein nicht registrierter Off-plan-Verkauf ist das größte einzelne Warnsignal, das es auf diesem Markt gibt.
• Halten Sie die Prüfung am Laufen. Die Escrow-Verifizierung ist kein Schritt am Anfang; sie ist etwas, das man bei jeder Zahlungsaufforderung über die Laufzeit des Plans wiederholt.

Drei Dinge, die Escrow nicht leistet

• Es garantiert keinen Termin. Escrow schützt das Geld, nicht den Zeitplan. Das Lieferrisiko – das Gebäude wird ein Jahr später fertig – bleibt davon unberührt, und auf diesem Markt ist das das Risiko, das tatsächlich Geld kostet.
• Es garantiert keine Qualität. Nichts im Escrow-Mechanismus prüft eine fertige Wohnung. Dafür ist die Übergabeinspektion da, und sie ist eine gesonderte Übung bei einem gesonderten Anbieter.
• Es schützt den Wert nicht. Wenn drei andere Projekte Ihres Stadtteils im selben Jahr übergeben werden, trifft Ihre Wohnung auf dem Wiederverkaufsmarkt auf hundert nahezu identische Einheiten plus das, was der Bauträger übrig hat. Escrow hat dazu keine Meinung.

Wenn ein Projekt stehen bleibt

Der Rahmen hat eine Antwort auf den schlimmsten Fall: Eine ins Stocken geratene Entwicklung kann von der Aufsichtsbehörde aufgehoben werden, und es gibt ein eigenes gerichtliches Verfahren, um das Projekt abzuwickeln und mit dem, was auf dem Escrow-Konto verbleibt, zugunsten der Käufer zu verfahren. Das ist ein echter Schutz und ein langsamer. Eine Anzahlung über eine Liquidation zurückzuholen, ist nicht dasselbe wie bei einem Bauträger gekauft zu haben, der Gebäude fertigstellt – weshalb die Bilanz abgeschlossener Projekte weiterhin ein besserer Schutz ist als jede Kontostruktur.

Wie man beide Gedanken zugleich hält

Escrow hat das Hauptrisiko bei Off-plan in Dubai von „verschwindet das Geld“ zu „wird das pünktlich fertig, und was ist es wert, wenn es fertig ist“ verschoben. Das ist eine echte Verbesserung und erklärt, warum Insolvenz nicht mehr das ist, wegen dessen man den Schlaf verliert. Es bedeutet aber auch, dass sich die Due Diligence, auf die es ankommt, verlagert hat: Der nützliche Beleg sind die gelieferten Gebäude des Bauträgers, wie sie nach fünf Jahren aussehen, ob Übergabetermine gehalten haben und was sonst in Ihrem Jahr in der Nähe fertig wird. Das Escrow-Konto ist der Boden unter der Transaktion. Es war nie der Grund, die Transaktion zu machen.

Grundlage sind Dubais Escrow-Gesetzgebung für Immobilienentwicklung, der Rahmen des vorläufigen Registers und das veröffentlichte Projektregister des Land Department.