Эскроу-счёт в Дубае: где на самом деле лежат деньги покупателя офф-плана

Самый частый вопрос первого покупателя офф-плана — совершенно правильный: я плачу за то, чего ещё не существует, так что мешает деньгам просто исчезнуть? В Дубае есть конкретный механизм, работающий с 2007 года, и его стоит понимать по-настоящему — и потому что он работает, и потому что он закрывает не всё, что покупатели обычно ему приписывают.

Как это устроено на самом деле

• Счёт принадлежит проекту, а не компании. Застройщик, продающий на этапе строительства, регистрирует проект и открывает эскроу-счёт в уполномоченном банке — отдельный счёт под конкретный девелопмент. Туда поступают взносы покупателей.
• Деньги высвобождаются под прогресс стройки, а не по запросу. Транши привязаны к фактически выполненным и подтверждённым строительным работам, а не к текущим потребностям застройщика в деньгах на другие цели.
• Деньги одного проекта не могут финансировать другой. В этом и состоит смысл всей конструкции — и причина, по которой её ввели.
• После завершения строительства часть средств удерживается — 5% от эскроу-счёта проекта, эти деньги высвобождаются через год после завершения здания и регистрации юнитов. Это сделано, чтобы деньги оставались на случай, если проявятся дефекты.
• Ваша собственная покупка тоже попадает в публичный реестр. Предварительный договор вносится во временный реестр недвижимости — запись Oqood, — и именно это делает ваш интерес видимым для государства, а не только для продавца.

Проверки на десять минут

• Читайте название счёта в запросе на оплату. В нём должно быть указано название проекта, а не юрлицо застройщика. Это самая ценная строчка во всей сделке офф-плана, и почти никто её не читает.
• Изменившиеся банковские реквизиты в письме считайте мошенничеством, пока не доказано обратное. Любое изменение подтверждайте по телефону, номер которого у вас уже был, а не по номеру из письма. Это самый старый вид мошенничества в международной недвижимости, и он до сих пор работает.
• Проверяйте процент готовности объекта в реестре эскроу-счетов Земельного департамента (DLD), а не со слов из рассылки о ходе продаж. Эти две цифры часто расходятся, и доказательством является только одна из них.
• Убедитесь, что ваш договор зарегистрирован и что номер записи соответствует вашему юниту. Незарегистрированная сделка офф-плана — самый крупный тревожный сигнал, какой вообще возможен на этом рынке.
• Проверку нужно повторять. Проверка эскроу-счёта — это не разовый шаг в начале, а действие, которое стоит повторять при каждом запросе на оплату на протяжении всего плана.

Чего эскроу-счёт не делает

• Не гарантирует срок сдачи. Эскроу защищает деньги, а не график. Риск задержки — здание сдадут на год позже — этим механизмом никак не закрыт, а именно этот риск на данном рынке реально стоит покупателям денег.
• Не гарантирует качество. Ничего в механизме эскроу не проверяет готовую квартиру. Для этого существует приёмка объекта при получении ключей — отдельная процедура с отдельным подрядчиком.
• Не защищает стоимость. Если ещё три проекта в вашем районе сдаются в том же году, ваша квартира встречает на вторичном рынке сотню почти идентичных юнитов плюс то, что осталось нераспроданным у самого застройщика. У эскроу-счёта на этот счёт мнения нет.

Если проект останавливается

На худший случай в системе есть ответ: замороженный проект регулятор может отменить, и существует отдельная судебная процедура для ликвидации проекта и распределения того, что осталось на эскроу-счёте, в пользу покупателей. Это реальная защита, и она небыстрая. Возврат депозита через процедуру ликвидации — это совсем не то же самое, что покупка у застройщика, который сдаёт дома вовремя, и именно поэтому история уже сданных проектов остаётся более надёжной защитой, чем любая конструкция счёта.

Как удержать в голове оба факта одновременно

Эскроу-счёт сместил главный риск офф-плана в Дубае с вопроса «не исчезнут ли деньги» на вопрос «сдадут ли объект вовремя, и сколько он будет стоить к тому моменту». Это реальное улучшение, и именно поэтому банкротство застройщика больше не главный повод для тревоги. Но это же означает, что сместилась и полезная due diligence: значение имеют уже сданные объекты застройщика, как они выглядят спустя пять лет, соблюдались ли сроки сдачи и что ещё достраивается рядом в ваш год. Эскроу-счёт — это пол сделки. Он никогда не был причиной её заключить.

В основе материала — законодательство Дубая об эскроу-счетах в девелопменте, механика временного реестра сделок и официальный реестр проектов Земельного департамента.