L'escrow a Dubai: dove si trova davvero un pagamento off-plan e come verificarlo

La domanda più comune di un acquirente off-plan alla prima esperienza è quella giusta: pago per qualcosa che non esiste, cosa impedisce che il denaro sparisca? La risposta, a Dubai, è un meccanismo preciso in vigore dal 2007, che vale la pena capire bene — sia perché funziona, sia perché non copre ciò che la maggior parte degli acquirenti presume.

Cos'è davvero l'impianto

• Il conto appartiene al progetto, non alla società. Un costruttore che vende off-plan registra il progetto e apre presso una banca approvata un conto escrow dedicato a quello sviluppo. Le rate degli acquirenti vanno lì.
• Il denaro è rilasciato in base ai progressi, non a una richiesta. I prelievi sono legati ai lavori effettivamente completati e verificati, non al fabbisogno di cassa del costruttore altrove.
• I fondi di un progetto non possono finanziarne un altro. È il senso stesso della struttura e il motivo per cui è stata introdotta.
• Dopo il completamento viene trattenuta una ritenzione — il 5% dell'escrow del progetto, rilasciata un anno dopo il completamento dell'edificio e la registrazione delle unità. Esiste perché ci sia denaro quando emergono dei difetti.
• Anche il vostro acquisto sta in un registro pubblico. Il contratto preliminare è iscritto nel registro immobiliare provvisorio — la registrazione Oqood — che rende il vostro interesse visibile allo Stato e non solo al venditore.

I controlli che richiedono dieci minuti

• Leggete il nome del conto nella richiesta di pagamento. Deve riportare il progetto, non la società commerciale del costruttore. È la riga di maggior valore in un acquisto off-plan e quasi nessuno la legge.
• Trattate come frode, fino a prova contraria, le coordinate bancarie cambiate in una email. Confermate qualsiasi modifica per telefono a un numero che avevate già, non a quello indicato nell'email. È il furto più vecchio della compravendita immobiliare internazionale e funziona ancora.
• Controllate la percentuale di completamento nel registro escrow del Dipartimento del Territorio anziché accettare una cifra da un aggiornamento commerciale. I due dati spesso differiscono, e solo uno dei due è una prova.
• Verificate che il vostro contratto sia registrato e che il riferimento corrisponda alla vostra unità. Una vendita off-plan non registrata è il più grande segnale d'allarme disponibile su questo mercato.
• Mantenete il controllo attivo. La verifica dell'escrow non è un passaggio iniziale; va ripetuta a ogni richiesta di pagamento per tutta la durata del piano.

Tre cose che l'escrow non fa

• Non garantisce una data. L'escrow protegge il denaro, non il calendario. Il rischio di consegna — l'edificio che si completa con un anno di ritardo — non ne è toccato, e su questo mercato è il rischio che costa davvero denaro alle persone.
• Non garantisce la qualità. Nulla nel meccanismo dell'escrow ispeziona un appartamento finito. A questo serve un'ispezione di handover, che è un esercizio separato con un fornitore separato.
• Non protegge il valore. Se altri tre progetti nel vostro quartiere vengono consegnati nello stesso anno, il vostro appartamento incontra un centinaio di unità quasi identiche sul mercato della rivendita più quelle che il costruttore ha ancora invendute. L'escrow non ha un parere in merito.

Se un progetto si ferma

Il quadro normativo ha una risposta per il caso peggiore: un progetto fermo può essere annullato dal regolatore, ed esiste una procedura giudiziaria dedicata per liquidare il progetto e gestire ciò che resta nel conto escrow a beneficio degli acquirenti. È una protezione reale e lenta. Recuperare un deposito attraverso una liquidazione non è la stessa esperienza che aver comprato da un costruttore che porta a termine gli edifici, ed è per questo che lo storico dei progetti completati resta una salvaguardia migliore di qualsiasi struttura di conto.

Il modo di tenere insieme le due idee

L'escrow ha spostato il principale rischio off-plan di Dubai da «il denaro sparirà?» a «sarà finito in tempo e quanto varrà allora?». È un miglioramento reale e spiega perché l'insolvenza non è più ciò che toglie il sonno. Ma significa anche che la due diligence che conta si è spostata: la prova utile sono gli edifici già consegnati dal costruttore, come appaiono dopo cinque anni, se le date di handover sono state rispettate e cos'altro si completa nei dintorni nel vostro anno. Il conto escrow è il pavimento sotto la transazione. Non è mai stato il motivo per fare la transazione.

Sulla base della legislazione escrow di Dubai per lo sviluppo immobiliare, del quadro del registro provvisorio e del registro dei progetti pubblicato dal Dipartimento del Territorio.