Escrow w Dubaju: gdzie faktycznie leży płatność off-plan i jak to sprawdzić

Najczęstsze pytanie początkującego kupującego off-plan jest właściwe: płacę za coś, co nie istnieje, więc co powstrzymuje zniknięcie pieniędzy? Odpowiedzią w Dubaju jest konkretny mechanizm działający od 2007 roku i warto go dobrze zrozumieć — zarówno dlatego, że działa, jak i dlatego, że nie obejmuje tego, co większość kupujących zakłada.

Czym faktycznie jest ten układ

• Konto należy do projektu, a nie do spółki. Deweloper sprzedający off-plan rejestruje projekt i otwiera w zatwierdzonym banku konto escrow przeznaczone dla tej inwestycji. Raty kupujących trafiają tam.
• Pieniądze uwalnia się w zależności od postępu, a nie na wniosek. Wypłaty są powiązane z faktycznie ukończoną i zweryfikowaną budową, a nie z potrzebami gotówkowymi dewelopera gdzie indziej.
• Środki z jednego projektu nie mogą finansować innego. To cały sens konstrukcji i powód, dla którego ją wprowadzono.
• Po zakończeniu budowy zatrzymywana jest retencja — 5% escrow projektu, uwalniane rok po ukończeniu budynku i zarejestrowaniu lokali. Istnieje po to, by gdy pojawią się wady, były jeszcze pieniądze.
• Państwa zakup jest też w rejestrze publicznym. Umowa przedwstępna jest wpisywana do tymczasowego rejestru nieruchomości — wpis Oqood — co sprawia, że Państwa interes jest widoczny dla państwa, a nie tylko dla sprzedającego.

Kontrole, które zajmują dziesięć minut

• Przeczytać nazwę konta na wezwaniu do zapłaty. Powinna wskazywać projekt, a nie podmiot handlowy dewelopera. To najcenniejsza linijka przy zakupie off-plan i prawie nikt jej nie czyta.
• Zmienione dane bankowe w e-mailu traktować jak oszustwo, dopóki nie dowiedzie się inaczej. Każdą zmianę potwierdzać telefonicznie pod numerem, który już Państwo mieli, a nie pod numerem z e-maila. To najstarsza kradzież w międzynarodowych nieruchomościach i nadal działa.
• Sprawdzić procent ukończenia w rejestrze escrow Land Department zamiast przyjmować liczbę z komunikatu sprzedażowego. Obie często się różnią, a dowodem jest tylko jedna z nich.
• Potwierdzić, że umowa jest zarejestrowana i że numer odpowiada Państwa lokalowi. Niezarejestrowana sprzedaż off-plan to największy pojedynczy sygnał ostrzegawczy na tym rynku.
• Powtarzać kontrolę. Weryfikacja escrow nie jest krokiem na początku; należy ją powtarzać przy każdym wezwaniu do zapłaty przez cały czas trwania planu.

Trzy rzeczy, których escrow nie robi

• Nie gwarantuje terminu. Escrow chroni pieniądze, a nie harmonogram. Ryzyko dostawy — ukończenie budynku z rocznym opóźnieniem — pozostaje przez niego nietknięte, a na tym rynku to ryzyko, które faktycznie kosztuje ludzi pieniądze.
• Nie gwarantuje jakości. Nic w mechanizmie escrow nie kontroluje gotowego mieszkania. Od tego jest inspekcja przy handover, osobne ćwiczenie z osobnym wykonawcą.
• Nie chroni wartości. Jeśli w Państwa dzielnicy w tym samym roku oddawane są trzy inne projekty, Państwa mieszkanie spotyka na rynku wtórnym sto niemal identycznych lokali plus to, co zostało deweloperowi. Escrow nie ma w tej sprawie zdania.

Jeśli projekt się zatrzyma

Ramy prawne mają odpowiedź na najgorszy przypadek: zatrzymana inwestycja może zostać anulowana przez regulatora, a istnieje dedykowana procedura sądowa do jej likwidacji i rozdysponowania tego, co zostaje na koncie escrow, na rzecz kupujących. To realna ochrona, ale powolna. Odzyskanie zaliczki w likwidacji to nie to samo doświadczenie, co zakup od dewelopera, który kończy budynki, dlatego rejestr ukończonych projektów pozostaje lepszym zabezpieczeniem niż jakakolwiek struktura konta.

Jak trzymać obie myśli naraz

Escrow przesunął główne ryzyko off-plan w Dubaju z „czy pieniądze znikną” na „czy to zostanie ukończone na czas i ile będzie warte, gdy zostanie”. To realna poprawa i wyjaśnia, dlaczego niewypłacalność nie jest już tym, co spędza sen z powiek. Oznacza to jednak także, że istotne due diligence się przesunęło: użyteczne dowody to budynki oddane przez dewelopera, to, jak wyglądają po pięciu latach, czy terminy handover były dotrzymane i co jeszcze kończy się w pobliżu w Państwa roku. Konto escrow to podłoga pod transakcją. Nigdy nie było powodem, by ją zawierać.

Na podstawie dubajskiego prawa o escrow dla inwestycji deweloperskich, ram rejestru tymczasowego i opublikowanego rejestru projektów Land Department.