Jumeirah Bay Island: 128 Grundstücke in Seepferdchenform und ein Markt mit wenigen Verkäufen im Jahr

Jumeirah Bay ist eine kleine künstliche Insel vor der Jumeirah Beach Road, mit dem Festland durch eine kurze Brücke verbunden. Ihr Umriss folgt der Silhouette eines Seepferdchens – nicht für das Luftbild, sondern weil diese Form die maximale Uferlinie bei minimaler Fläche ergibt. Praktisch die ganze Insel liegt in erster Reihe.

Was es dort gibt

Der Wohnbereich besteht aus 128 Grundstücken für individuelle Villen mit 16 000 bis 37 000 Quadratfuß. Sechsundvierzig liegen zur inneren Bucht, die übrigen 82 weiter im Landesinneren. Wie in Emirates Hills erwirbt der Käufer Land und baut nach eigenem Entwurf im Rahmen der Inselvorschriften.

• 128 Villengrundstücke.
• 16 000–37 000 sq ft Grundstücksspanne.
• 46 / 82 – Grundstücke an der inneren Bucht und im Landesinneren.

Die zweite Komponente sind das Bulgari-Resort und die Residenzen nach Entwurf von Antonio Citterio: ein Hotel, Wohnungen, Villen am Wasser, ein privater Yachthafen und Restaurants. Die dritte und neueste ist Bulgari Lighthouse – ein 28-geschossiger Turm von Bulgari Hotels & Resorts und Meraas, entworfen von Antonio Citterio Patricia Viel, mit Penthäusern mit vier und fünf Schlafzimmern und Sky-Villen mit sieben Schlafzimmern.

Warum dies ein eigener Markt ist

Einhundertachtundzwanzig Grundstücke sind der gesamte Wohnbestand der Insel, und er wird nicht wachsen. In dieser Größenordnung verhält sich ein „Markt“ anders. Es gibt wenige Transaktionen im Jahr, jede ist einzigartig, und jeder einzelne große Verkauf bewegt alle Durchschnittswerte.

Die Konsequenz sollte klar benannt werden: Die Rekordmeldungen, die diese Insel erzeugt – und Dubais Preisrekorde werden hier regelmäßig aufgestellt –, beschreiben eine bestimmte Transaktion, kein Preisniveau. Eine Villa, die für Hunderte Millionen Dirham verkauft wird, bedeutet, dass es ein solches Haus und einen solchen Käufer gab, nicht dass Nachbarhäuser dasselbe wert sind. Ebenso legt ein für zig Millionen Dollar gekauftes Grundstück nicht den Preis des Nachbargrundstücks fest: Der Unterschied zwischen der inneren Bucht und dem Binnenring sowie zwischen 16 000 und 37 000 Quadratfuß ist erheblich.

Wie eine Immobilie hier tatsächlich bewertet wird

Eine Bewertung nach dem Quadratfußpreis des Viertels funktioniert nicht – es gibt nichts zu mitteln. Drei Ansätze funktionieren, und sie werden normalerweise zusammen eingesetzt.

• Wiederbeschaffungskosten. Der heutige Grundstückspreis plus ein reales Bau- und Ausstattungsbudget für ein Haus dieser Klasse. Das ist die sinnvolle Untergrenze.
• Handverlesene Vergleichsobjekte. Nicht „Villen auf der Insel“, sondern Villen mit vergleichbarer Grundstücksgröße, gleicher Ausrichtung zum Wasser und ähnlichem Baujahr. Über achtzehn Monate lassen sich vielleicht zwei oder drei finden – und das genügt, um ein Gespräch zu beginnen.
• Ausstiegsszenario. Wie lange ein Verkauf dauert und wer der wahrscheinliche Käufer ist. In einem Markt mit einstelligen jährlichen Transaktionen ist die Vermarktungszeit ebenso ein Merkmal der Immobilie wie die Wohnfläche.

Vor dem Kauf

• Ein Grundstück ist kein Haus. Entwurf, Genehmigungen und Bau einer Villa dauern hier Jahre und erfordern ein Budget, das dem des Landes selbst vergleichbar ist.
• Bauvorschriften. Höhe, Grundfläche, Abstände und Erscheinungsbild werden kontrolliert. Der Entwurf wird genehmigt, und nicht jede Idee besteht.
• Privatsphäre als Produkt. Die Insel ist abgeschlossen, der Zugang kontrolliert. Das ist der Hauptgrund, warum Käufer kommen, und der Grund, warum nur sehr wenig Bestand je in die offene Werbung gelangt.
• Geringe Liquidität. Dies ist kein Instrument mit einem Dreijahreshorizont. Dafür gibt es andere Segmente.