Jumeirah Bay Island: 128 участков в форме морского конька и рынок из нескольких сделок в год

Jumeirah Bay — небольшой искусственный остров Meraas у побережья Jumeirah Beach Road, соединённый с материком коротким мостом. Его контур повторяет силуэт морского конька — не ради вида с воздуха, а потому что такая форма даёт максимум береговой линии на минимальной площади. Практически весь остров — первая линия.

Состав острова

Жилая часть — 128 участков под индивидуальные виллы площадью от 16 000 до 37 000 квадратных футов. Из них 46 обращены к внутренней бухте, остальные 82 расположены глубже. Как и в Emirates Hills, покупатель приобретает землю и строит дом по собственному проекту в рамках регламента острова.

• 128 участков под виллы.
• 16 000–37 000 кв. футов — площадь участка.
• 46 / 82 — участки у внутренней бухты и в глубине.

Вторая часть — курорт и резиденции Bulgari, спроектированные Антонио Читтерио: отель, апартаменты, виллы на воде, собственная марина для яхт и рестораны. Третья, новейшая, — Bulgari Lighthouse, 28-этажная башня от Bulgari Hotels & Resorts и Meraas по проекту бюро Antonio Citterio Patricia Viel: пентхаусы на четыре и пять спален и семиспальные sky-виллы.

Почему это отдельный рынок

Сто двадцать восемь участков — это весь жилой фонд острова, и он не расширится. При таком объёме понятие «рынок» работает иначе, чем в обычном комьюнити. Сделок в год проходит немного, каждая уникальна, и любая крупная продажа сдвигает любую среднюю цифру.

Отсюда практическое следствие: рекордные заголовки об острове — а рекорды цены недвижимости в Дубае регулярно ставятся именно здесь — описывают конкретную сделку, а не уровень цен. Продажа виллы за сотни миллионов дирхамов означает, что нашлись такой дом и такой покупатель, а не что все соседние дома столько стоят. Точно так же покупка участка за десятки миллионов долларов не задаёт цену соседнему участку: разница между внутренней бухтой и глубиной острова, между 16 000 и 37 000 футов существенна.

Как оценивают объект на таком острове

Стандартная оценка по цене за квадратный фут района здесь не работает — усреднять не по чему. Работают три подхода, и обычно их применяют вместе.

• Стоимость воспроизводства. Цена участка сегодня плюс реальная смета строительства и отделки дома такого класса. Это нижняя граница разумного.
• Подбор аналогов вручную. Не «виллы на острове», а виллы с сопоставимой площадью участка, той же ориентацией к воде и близким годом постройки. Таких за последние полтора года может набраться две-три — и это уже основа для разговора.
• Сценарий выхода. Сколько лет займёт продажа и кто вероятный покупатель. На рынке, где сделок единицы, срок экспозиции — такая же характеристика объекта, как площадь.

Что важно знать до покупки

• Участок ≠ готовый дом. Проектирование, согласование и строительство виллы на острове — это несколько лет и бюджет, сопоставимый со стоимостью самой земли.
• Регламент застройки. Высота, площадь застройки, отступы и внешний облик регулируются. Проект согласовывается, и не всякое архитектурное решение будет одобрено.
• Приватность как продукт. Остров закрытый, въезд контролируется. Это основная причина, по которой сюда приходят покупатели, и одновременно причина, по которой предложение почти не выходит в открытую рекламу.
• Ликвидность низкая. Покупка здесь — не инструмент с горизонтом в три года. Для короткого горизонта существуют другие сегменты рынка.