Jumeirah Bay Island: 128 działek w kształcie konika morskiego i rynek kilku sprzedaży rocznie

Jumeirah Bay to mała sztuczna wyspa przy Jumeirah Beach Road, połączona z lądem krótkim mostem. Jej zarys odwzorowuje sylwetkę konika morskiego — nie ze względu na zdjęcie z lotu ptaka, lecz dlatego, że taki kształt daje maksimum linii brzegowej przy minimum powierzchni. Praktycznie cała wyspa to pierwszy rząd.

Co na niej jest

Część mieszkaniową stanowi 128 działek pod indywidualne wille, o powierzchni od 16 000 do 37 000 stóp kwadratowych. Czterdzieści sześć wychodzi na wewnętrzną zatokę; pozostałe 82 leżą głębiej w głąb lądu. Podobnie jak w Emirates Hills, kupujący nabywa ziemię i buduje według własnego projektu w ramach przepisów wyspy.

• 128 działek pod wille.
• 16 000–37 000 stóp kw. — przedział powierzchni działek.
• 46 / 82 — działki nad wewnętrzną zatoką i w głębi wyspy.

Drugim elementem jest kurort i rezydencje Bulgari zaprojektowane przez Antonia Citterio: hotel, apartamenty, wille nad wodą, prywatna marina i restauracje. Trzecim i najnowszym jest Bulgari Lighthouse — 28-piętrowa wieża Bulgari Hotels & Resorts i Meraas, zaprojektowana przez Antonio Citterio Patricia Viel, z czteroi pięciosypialnianymi penthousami oraz siedmiosypialnianymi willami na niebie (sky villas).

Dlaczego to osobny rynek

Sto dwadzieścia osiem działek to cały zasób mieszkaniowy wyspy i nie będzie on większy. Przy takiej skali „rynek” zachowuje się inaczej. W ciągu roku dochodzi do niewielu transakcji, każda jest wyjątkowa, a każda pojedyncza duża sprzedaż przesuwa wszystkie średnie.

Wniosek warto sformułować wprost: rekordowe nagłówki, które ta wyspa generuje — a dubajskie rekordy cen są tu ustanawiane regularnie — opisują konkretną transakcję, a nie poziom cen. Willa sprzedana za setki milionów dirhamów oznacza, że istniał taki dom i taki kupiec, a nie to, że sąsiednie domy są warte tyle samo. Podobnie działka kupiona za dziesiątki milionów dolarów nie wyznacza ceny działki obok: różnica między wewnętrzną zatoką a pierścieniem w głębi wyspy oraz między 16 000 a 37 000 stóp kwadratowych jest znaczna.

Jak naprawdę wycenia się tu nieruchomość

Wycena według ceny za stopę kwadratową w dzielnicy nie działa — nie ma czego uśredniać. Działają trzy podejścia i zwykle stosuje się je łącznie.

• Koszt odtworzenia. Dzisiejsza cena działki plus realny budżet budowy i wykończenia domu tej klasy. To rozsądna dolna granica.
• Ręcznie dobrane porównania. Nie „wille na wyspie”, lecz wille o porównywalnej wielkości działki, takim samym położeniu względem wody i podobnym roku budowy. W ciągu osiemnastu miesięcy można zebrać dwie lub trzy — i to wystarczy, by zacząć rozmowę.
• Scenariusz wyjścia. Jak długo trwa sprzedaż i kim jest prawdopodobny kupiec. Na rynku jednocyfrowej liczby transakcji rocznie czas ekspozycji na rynku jest taką samą cechą nieruchomości jak powierzchnia.

Przed zakupem

• Działka to nie dom. Projekt, zatwierdzenia i budowa willi zajmują tu lata i wymagają budżetu porównywalnego z samą ziemią.
• Przepisy budowlane. Wysokość, obrys, odsunięcia od granic i wygląd są kontrolowane. Projekt jest zatwierdzany i nie każdy pomysł przechodzi.
• Prywatność jako produkt. Wyspa jest zamknięta, a dostęp kontrolowany. To główny powód, dla którego przyjeżdżają kupujący, i powód, dla którego bardzo niewiele ofert trafia do otwartej reklamy.
• Niska płynność. To nie jest instrument o trzyletnim horyzoncie. Do tego służą inne segmenty.