Jumeirah Bay Island : 128 parcelles en forme d’hippocampe et un marché de quelques ventes par an

Jumeirah Bay est une petite île artificielle au large de Jumeirah Beach Road, reliée au continent par un court pont. Son contour épouse la silhouette d’un hippocampe, non pour la photographie aérienne, mais parce que cette forme donne le maximum de littoral pour le minimum de surface. Pratiquement toute l’île est en première ligne.

Ce qu’il y a sur l’île

La partie résidentielle compte 128 parcelles pour villas individuelles, de 16 000 à 37 000 pieds carrés. Quarante-six donnent sur la baie intérieure ; les 82 autres se situent plus à l’intérieur. Comme à Emirates Hills, l’acheteur acquiert un terrain et construit selon son propre projet dans le respect des règles de l’île.

• 128 parcelles de villas.
• 16 000 à 37 000 sq ft : fourchette de surface des parcelles.
• 46 / 82 : parcelles sur la baie intérieure et à l’intérieur de l’île.

La deuxième composante est le resort et les résidences Bulgari conçus par Antonio Citterio : un hôtel, des appartements, des villas en bord de mer, une marina privée et des restaurants. La troisième et la plus récente est Bulgari Lighthouse, une tour de 28 étages réalisée par Bulgari Hotels & Resorts et Meraas, conçue par Antonio Citterio Patricia Viel, avec des penthouses de quatre et cinq chambres et des sky villas de sept chambres.

Pourquoi c’est un marché à part

Cent vingt-huit parcelles, c’est tout le parc de logements de l’île, et il n’augmentera pas. À cette échelle, le « marché » se comporte différemment. Peu de transactions ont lieu dans l’année, chacune est unique, et une seule grosse vente déplace toutes les moyennes.

La conséquence mérite d’être dite clairement : les records dont cette île fait régulièrement la une (et les records de prix de Dubaï y sont battus régulièrement) décrivent une transaction précise, pas un niveau de prix. Une villa vendue pour des centaines de millions de dirhams signifie que cette maison et cet acheteur ont existé, pas que les maisons voisines valent autant. De même, une parcelle achetée des dizaines de millions de dollars ne fixe pas le prix de la parcelle d’à côté : la différence entre la baie intérieure et l’anneau intérieur de l’île, et entre 16 000 et 37 000 pieds carrés, est considérable.

Comment un bien ici est réellement évalué

L’évaluation au prix du pied carré du quartier ne fonctionne pas : il n’y a rien à moyenner. Trois approches fonctionnent, et on les utilise normalement ensemble.

• Le coût de remplacement. Le prix actuel du terrain plus un budget réel de construction et de finitions pour une maison de cette catégorie. C’est le plancher raisonnable.
• Des comparables choisis à la main. Non pas « les villas de l’île » mais des villas de taille de parcelle comparable, de même orientation par rapport à l’eau et d’année de construction similaire. Sur dix-huit mois, on peut en réunir deux ou trois, et cela suffit pour engager la conversation.
• Le scénario de sortie. Combien de temps prend une vente et qui est l’acheteur probable. Sur un marché de quelques transactions par an, le temps de commercialisation est autant une caractéristique du bien que sa surface.

Avant d’acheter

• Une parcelle n’est pas une maison. La conception, les autorisations et la construction d’une villa ici prennent des années et un budget comparable à celui du terrain lui-même.
• Règles de construction. La hauteur, l’emprise, les retraits et l’aspect sont contrôlés. Le projet est approuvé, et toutes les idées ne passent pas.
• L’intimité comme produit. L’île est fermée et l’accès contrôlé. C’est la principale raison pour laquelle les acheteurs viennent, et la raison pour laquelle très peu de biens parviennent à la publicité ouverte.
• Faible liquidité. Ce n’est pas un instrument à horizon de trois ans. D’autres segments existent pour cela.