Jumeirah Bay Island: 128 lotti a forma di cavalluccio marino e un mercato di poche vendite all’anno

Jumeirah Bay è una piccola isola artificiale al largo di Jumeirah Beach Road, collegata alla terraferma da un breve ponte. Il suo profilo segue la sagoma di un cavalluccio marino, non per la fotografia aerea ma perché quella forma dà il massimo di linea di costa con il minimo di superficie. Praticamente tutta l’isola è in prima fila.

Cosa c’è sull’isola

La componente residenziale è formata da 128 lotti per ville individuali, con superfici da 16 000 a 37 000 piedi quadrati. Quarantasei si affacciano sulla baia interna; gli altri 82 si trovano più all’interno. Come a Emirates Hills, l’acquirente acquista il terreno e costruisce secondo il proprio progetto entro i regolamenti dell’isola.

• 128 lotti per ville.
• 16 000–37 000 piedi quadrati: la gamma dei lotti.
• 46 / 82: lotti sulla baia interna e nell’entroterra.

La seconda componente è il resort con residenze Bulgari progettato da Antonio Citterio: un hotel, appartamenti, ville sul mare, una marina privata e ristoranti. La terza e più recente è Bulgari Lighthouse, una torre di 28 piani di Bulgari Hotels & Resorts e Meraas, progettata da Antonio Citterio Patricia Viel, con attici di quattro e cinque camere da letto e sky villa di sette camere.

Perché è un mercato a parte

Centoventotto lotti sono l’intero patrimonio abitativo dell’isola e non aumenterà. A questa scala il «mercato» si comporta in modo diverso. In un anno avvengono poche transazioni, ognuna è unica e qualsiasi grande vendita sposta tutte le medie.

La conseguenza va detta senza giri di parole: i titoli record che quest’isola produce, e i record di prezzo di Dubai vengono stabiliti qui con regolarità, descrivono una transazione specifica, non un livello di prezzo. Una villa venduta per centinaia di milioni di dirham significa che esistevano una casa così e un acquirente così, non che le case vicine valgano lo stesso. Allo stesso modo, un lotto acquistato per decine di milioni di dollari non fissa il prezzo del lotto accanto: la differenza tra la baia interna e l’anello interno, e tra 16 000 e 37 000 piedi quadrati, è sostanziale.

Come si valuta davvero un immobile qui

La valutazione sul prezzo per piede quadrato del quartiere non funziona: non c’è nulla di cui fare la media. Funzionano tre approcci, normalmente usati insieme.

• Costo di ricostruzione. Il prezzo odierno del lotto più un budget reale di costruzione e finiture per una casa di questa classe. È il minimo sensato.
• Comparabili scelti a mano. Non «ville sull’isola», ma ville con lotto di dimensioni paragonabili, lo stesso orientamento rispetto all’acqua e un anno di costruzione simile. In diciotto mesi se ne possono mettere insieme due o tre, e basta per avviare una conversazione.
• Scenario di uscita. Quanto richiede una vendita e chi è il probabile acquirente. In un mercato con una sola cifra di transazioni all’anno, il tempo di commercializzazione è una caratteristica dell’immobile tanto quanto la superficie.

Prima di comprare

• Un lotto non è una casa. Progetto, autorizzazioni e costruzione di una villa qui richiedono anni e un budget paragonabile a quello del terreno.
• Regolamenti edilizi. Altezza, impronta, distanze e aspetto sono controllati. Il progetto viene approvato, e non tutte le idee passano.
• La riservatezza come prodotto. L’isola è recintata e l’accesso è controllato. È il motivo principale per cui gli acquirenti arrivano e il motivo per cui pochissimi immobili raggiungono la pubblicità aperta.
• Bassa liquidità. Non è uno strumento con un orizzonte di tre anni. Per quello esistono altri segmenti.