Mirdif: die Arithmetik einer langen Mietdauer

Mirdif ist ein gewachsener Familienvorort, und sein prägendes Merkmal als Kapitalanlage ist nicht die Höhe der Miete, sondern die Dauer der Mietverhältnisse. Familien ziehen wegen der Schulen und des Platzes her und bleiben dann jahrelang. Das hat eine Arithmetik, und sie wirkt in beide Richtungen.

Was eine lange Mietdauer wert ist

• Leerstand ist der größte versteckte Kostenfaktor der Vermietung. Ein leerer Monat ist eine verlorene Monatsmiete, und er wiederholt sich bei jedem Auszug.
• Die Neuvermietung kostet Geld und Zeit – Maklerprovision, Instandsetzung, Reinigung und oft ein neuer Anstrich.
• Ein Mieter, der jahrelang verlängert, erspart beides, Jahr für Jahr. Deshalb kann eine scheinbar niedrigere Miete in einem Stadtteil mit langen Mietverhältnissen mehr einbringen als eine höhere in einem Stadtteil mit jährlichem Wechsel.
• Langjährige Mieter pflegen die Immobilie auch besser, weil sie darin leben, statt nur durchzuziehen.

Der Kostenpunkt, der spät kommt

• Mieterhöhungen bei laufenden Verträgen sind gedeckelt. Dubais Regeln zur Mieterhöhung sind indexbasiert: Wie stark ein Vermieter bei der Verlängerung erhöhen darf, hängt davon ab, wie weit die aktuelle Miete unter dem Marktwert vergleichbarer Objekte liegt, und es gelten Ankündigungsfristen.
• Eine lange Mietdauer driftet also unter den Markt. Jedes Jahr wird die Lücke größer, und die Obergrenze erlaubt nur eine stufenweise Korrektur statt eines Sprungs auf Marktniveau.
• Das ist der eigentliche Zielkonflikt: Einkommensstabilität gegen Einkommen, das dem Markt hinterherhinkt. Ein Vermieter, der fünf Jahre denselben Mieter hat, verdient in der Regel deutlich weniger, als eine Neuvermietung erzielen würde.
• Prüfen Sie bei der Verlängerung Index und Ankündigungsfrist, statt entweder die Obergrenze oder die Freiheit zur Anpassung vorauszusetzen.

Was vor dem Kauf zu prüfen ist

• Ob die Immobilie mit Mieter verkauft wird, zu welcher Miete und wann das Mietverhältnis endet. Sie übernehmen den Vertrag, kein unbeschriebenes Blatt.
• Wie weit diese Miete unter dem aktuellen Markt vergleichbarer Einheiten liegt – diese Lücke ist der Teil der Rendite, auf den Sie noch nicht zugreifen können.
• Tatsächlich erzielte Mieten in der Nähe aus aktuellen Inseraten und wie lange sie bis zur Vermietung stehen.
• Verlauf der Service Charge, sofern es eine gibt; bei einer privaten Villa stattdessen die eigenen Instandhaltungsausgaben des Eigentümers.
• Nähe zu Schulen, die hier tatsächlich die Dauer der Mietverhältnisse bestimmt.

Für wen es nicht geeignet ist

Für alle, die die Miete im nächsten Jahr auf Marktniveau anheben wollen, und für alle, die eine vermietete Immobilie kaufen, ohne den Mietvertrag gelesen zu haben.

Auf Grundlage des Registers des Dubai Land Department, der veröffentlichten Regeln zum Mietindex und aktueller Mietinserate.