Mirdif: l'aritmetica di una locazione lunga

Mirdif è un tranquillo sobborgo familiare, e la sua caratteristica distintiva come investimento non è il livello dell'affitto, ma la durata della locazione. Le famiglie vengono qui per le scuole e gli spazi, e poi restano per anni. Questo ha un'aritmetica, che funziona in entrambe le direzioni.

Quanto vale una locazione lunga

• Gli sfitti sono il maggiore costo nascosto della locazione. Un mese vuoto è un mese di affitto perso, e si ripete ogni volta che un inquilino se ne va.
• Rilocare costa denaro oltre che tempo: commissione dell'agenzia, ripristino, pulizie e spesso una ritinteggiatura.
• Un inquilino che rinnova per anni elimina entrambi, ogni anno. Per questo un affitto apparentemente più basso in un distretto di locazioni lunghe può rendere più di un affitto più alto in un distretto con ricambio annuale.
• Gli inquilini di lungo corso mantengono anche meglio l'immobile, perché ci vivono invece di passarci.

Il costo che arriva tardi

• Gli aumenti su un inquilino in essere sono limitati. Le regole di Dubai sugli aumenti dei canoni si basano su un indice: quanto un locatore può aumentare l'affitto al rinnovo dipende da quanto l'affitto attuale è inferiore al valore di mercato di immobili comparabili, e sono previsti obblighi di preavviso.
• Quindi una locazione lunga scivola sotto il mercato. Ogni anno il divario si allarga, e il limite consente solo una correzione graduale, non un salto al valore di mercato.
• Questo è il vero compromesso: stabilità del reddito contro un reddito che resta indietro rispetto al mercato. Un locatore che ha tenuto lo stesso inquilino per cinque anni di solito guadagna sensibilmente meno di quanto otterrebbe con una nuova locazione.
• Verificate l'indice e il periodo di preavviso al rinnovo, senza dare per scontato né il limite né la libertà di riportare l'affitto al mercato.

Cosa verificare prima di acquistare

• Se l'immobile viene venduto con un inquilino in essere, a quale affitto e quando termina la locazione. Ereditate il contratto, non una pagina bianca.
• Quanto quell'affitto è inferiore al mercato attuale per unità comparabili: quel divario è la parte del rendimento a cui non potete ancora accedere.
• Gli affitti effettivamente ottenuti nelle vicinanze dagli annunci attivi e il tempo che passa prima della locazione.
• Lo storico della service charge dove esiste; per una villa privata, invece, la spesa di manutenzione del proprietario.
• La vicinanza alle scuole, che è ciò che determina davvero la durata della locazione qui.

Per chi è sbagliato

Per chi pensa di riportare l'affitto al mercato l'anno prossimo, e per chi acquista un immobile locato senza leggere il contratto di locazione.

Sulla base del registro del Dubai Land Department, delle regole pubblicate sull'indice dei canoni e degli annunci di locazione attivi.