Мирдиф: арифметика долгосрочной аренды для инвестора

Mirdif — устоявшийся семейный район, и его главная особенность как объекта инвестиций — не уровень ставки, а срок аренды. Семьи переезжают сюда ради школ и простора, а потом остаются на годы. У этого есть своя арифметика, и она работает в обе стороны.

Чего стоит долгая аренда

• Простой без арендатора — крупнейшая скрытая статья расходов при сдаче в аренду. Месяц простоя — это месяц упущенной аренды, и он повторяется каждый раз, когда арендатор съезжает.
• Поиск нового арендатора стоит и денег, и времени — комиссия агентства, приведение квартиры в порядок, уборка, нередко и покраска.
• Арендатор, продлевающий договор годами, избавляет от обеих статей расходов — каждый год. Поэтому на первый взгляд более низкая ставка в районе долгих аренд может в итоге приносить больше, чем более высокая ставка в районе ежегодной смены жильцов.
• Долгосрочные арендаторы также лучше поддерживают состояние квартиры, потому что живут в ней, а не проходят через неё транзитом.

Расход, который проявляется поздно

• Повышение ставки для действующего арендатора ограничено. Правила повышения арендной платы в Дубае привязаны к индексу: насколько арендодатель может поднять ставку при продлении, зависит от того, насколько текущая аренда ниже рыночного показателя для сопоставимой недвижимости, плюс есть требования по срокам уведомления.
• Поэтому долгая аренда со временем уходит ниже рынка. Разрыв растёт с каждым годом, а ограничение допускает только ступенчатую коррекцию, а не мгновенный переход к рыночной ставке.
• В этом и есть настоящий компромисс: стабильность дохода против дохода, который отстаёт от рынка. Арендодатель, у которого один и тот же арендатор держится пять лет, обычно зарабатывает заметно меньше, чем принесла бы новая сдача в аренду.
• При продлении стоит проверять и индекс, и срок уведомления, а не полагаться на предположение об ограничении или о свободе назначить новую ставку.

Что проверить перед покупкой

• Продаётся ли объект с уже действующим арендатором, по какой ставке и когда заканчивается договор. Вы наследуете действующий контракт, а не чистый лист.
• Насколько эта ставка ниже текущего рынка для сопоставимых юнитов — этот разрыв и есть та часть доходности, к которой пока нет доступа.
• Достигнутые ставки аренды поблизости по действующим объявлениям, и сколько времени они висят до сдачи.
• Историю платы за обслуживание, если объект в комплексе; для отдельной виллы — собственные расходы владельца на содержание.
• Близость школ, которая на самом деле и определяет здесь длительность аренды.

Кому это не подходит

Тем, кто рассчитывает вывести ставку на рыночный уровень уже в следующем году, и тем, кто покупает объект с арендатором, не прочитав сначала сам договор аренды.

Материал подготовлен на основе реестра Земельного департамента Дубая, опубликованных правил индекса арендной платы и действующих объявлений об аренде.