Mirdif : l'arithmétique d'une location de longue durée

Mirdif est une banlieue familiale établie, et ce qui la définit comme investissement n'est pas le niveau du loyer mais la durée de la location. Les familles s'y installent pour les écoles et l'espace, puis y restent des années. Cela obéit à une arithmétique, qui joue dans les deux sens.

Ce que vaut une location longue

• La vacance est le plus gros coût caché de la location. Un mois vide, c'est un mois de loyer perdu, et cela se reproduit chaque fois qu'un locataire part.
• Relouer coûte de l'argent autant que du temps — commission d'agence, remise en état, nettoyage et souvent une peinture.
• Un locataire qui renouvelle pendant des années supprime les deux, chaque année. C'est pourquoi un loyer apparemment plus bas dans un quartier de longues locations peut rapporter plus qu'un loyer plus élevé dans un quartier de rotation annuelle.
• Les locataires de longue durée entretiennent aussi mieux le bien, parce qu'ils l'habitent au lieu d'y passer.

Le coût qui arrive tard

• Les hausses sur un locataire en place sont plafonnées. Les règles de hausse des loyers de Dubaï reposent sur un indice : ce que le bailleur peut augmenter au renouvellement dépend de l'écart entre le loyer actuel et le chiffre du marché pour un bien comparable, et des délais de préavis s'appliquent.
• Une location longue dérive donc sous le marché. L'écart se creuse chaque année, et le plafond n'autorise qu'une correction par paliers, pas un saut jusqu'au marché.
• C'est le véritable arbitrage : la stabilité du revenu contre un revenu en retard sur le marché. Un bailleur qui garde le même locataire depuis cinq ans gagne généralement nettement moins qu'une nouvelle location le permettrait.
• Vérifiez l'indice et le préavis au renouvellement, au lieu de supposer soit le plafond, soit la liberté de remettre le loyer au marché.

Ce qu'il faut vérifier avant d'acheter

• Si le bien est vendu avec un locataire en place, à quel loyer, et quand le bail se termine. Vous héritez du contrat, pas d'une page blanche.
• De combien ce loyer est inférieur au marché actuel pour des biens comparables — cet écart est la part du rendement à laquelle vous n'avez pas encore accès.
• Les loyers obtenus à proximité d'après les annonces en cours, et le temps qu'ils mettent à se louer.
• L'historique des charges de copropriété quand il y en a un ; pour une villa privée, plutôt les dépenses d'entretien du propriétaire.
• La proximité des écoles, qui est ce qui détermine réellement la durée des locations ici.

Pour qui c'est une mauvaise idée

Pour qui prévoit de remettre le loyer au marché dès l'an prochain, et pour qui achète un bien loué sans avoir lu le bail.

D'après le registre du Dubai Land Department, les règles publiées de l'indice des loyers et les annonces locatives en cours.