Büros in Wohnvierteln: Dubai Hills ohne Leerstand und AED 350 pro Quadratfuß
Der Büromangel hat eine Lösung hervorgebracht, die vor wenigen Jahren unlogisch gewirkt hätte. Ein Viertel hat bewiesen, dass sie funktioniert; der nächste Kandidat beruht auf einer Annahme, nicht auf Fakten.
Der Mangel an Büroflächen in Dubai hat eine Lösung hervorgebracht, die vor wenigen Jahren unlogisch gewirkt hätte: Büros entstehen in dicht besiedelten Wohnvierteln und nicht mehr nur in Business-Clustern.
Das Beispiel, das die Idee bewiesen hat
Dubai Hills Estate: rund 500 000 Quadratfuß Bürofläche, eine Miete von etwa AED 350 pro Quadratfuß, Leerstand null. Alles vermietet.
Die Nachfragelogik ist einfach. Mittelgroße Unternehmen brauchen keine Adresse im Finanzzentrum – sie brauchen ein Büro, das ihre Mitarbeiter in fünfzehn Minuten erreichen. In einem Viertel, in dem Zehntausende Menschen leben, findet ein solches Büro ohne Werbung einen Mieter.
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Der nächste Kandidat ist JVC
Die Argumente für dieses Viertel: Ein- und Ausfahrten sind schon jetzt überlastet, es gibt also viele Bewohner; das Wohnungsvolumen soll sich binnen zwei Jahren etwa verdoppeln; und Büroflächen gibt es fast gar nicht.
Die Rechnung an einem konkreten Projekt
Eine kleine Etage mit vier Büros in einem Büroprojekt der Klasse A/B in JVC:
- Preis: AED 9,8 Mio.
- Preis pro Quadratfuß inklusive 5 % Steuer: AED 1 854
- Miete: AED 250 pro Quadratfuß
- Nebenkosten (Service Charge): AED 15 pro Quadratfuß
- Errechnete Rendite: 12,68 %
- Struktur: 50/50, wobei die Hälfte durch eine Hypothek finanziert werden kann, die aus der Miete bedient wird
Was zu prüfen ist
Die AED 250 pro Quadratfuß in JVC sind eine Annahme, kein Fakt: Im Viertel gibt es noch keinen Büromarkt, und außer der Analogie zu Dubai Hills lässt sich nichts anführen, was sie bestätigt. Genau dort sollte man zuerst hinschauen. Die Analogie ist plausibel, doch Dubai Hills ist ein Viertel mit anderer Bewohnerstruktur und anderer Verkehrsanbindung.