Офисы в спальных районах: Dubai Hills при нулевой вакансии и ставке 350 дирхамов
Пятьсот тысяч квадратных футов офисов в Dubai Hills сданы полностью, ставка около 350 дирхамов за фут. Застройщики начали строить офисы там, где живут люди, а не только в деловых кластерах. Разбираем логику и расчёт по проекту в JVC.
Дефицит офисных площадей в Дубае привёл к решению, которое ещё несколько лет назад казалось нелогичным: офисы стали строить в густонаселённых жилых районах, а не только в деловых кластерах.
Пример, доказавший идею
Dubai Hills Estate: около 500 тысяч квадратных футов офисных площадей, арендная ставка порядка 350 дирхамов за фут, вакансия — ноль. Всё сдано.
Логика спроса простая. Компаниям среднего размера не нужен адрес в финансовом центре — им нужен офис, до которого сотрудники доезжают за пятнадцать минут. В районе, где живут десятки тысяч человек, такой офис находит арендатора без рекламы.
Обращайтесь к профессионалам: 📲 +971 50 120 32 64 WhatsApp, @dubai_oleg Телеграм
Следующий кандидат — JVC
Аргументы, которые приводят в пользу этого района:
- уже сейчас перегруженные въезды и выезды — то есть жителей много;
- за два года объём жилья должен вырасти примерно вдвое;
- офисных площадей при этом почти нет.
Расчёт по конкретному проекту
Небольшой этаж из четырёх офисов в офисном проекте класса A/B в JVC:
- Стоимость: 9,8 млн дирхамов.
- Цена за фут с учётом 5% налога: 1 854 дирхама.
- Арендная ставка: 250 дирхамов за фут.
- Сервисный сбор: 15 дирхамов за фут.
- Расчётная доходность: 12,68%.
- Схема: 50/50, половину можно закрыть ипотекой и обслуживать её из аренды.
Что проверять
Ставка 250 дирхамов за фут в JVC — это допущение, а не факт: офисного рынка в районе пока нет, и подтвердить её нечем, кроме аналогии с Dubai Hills. Именно на этот пункт и стоит смотреть в первую очередь. Аналогия правдоподобна, но Dubai Hills — район с другим составом жителей и другой транспортной доступностью.
По данным годового обзора рынка коммерческой недвижимости Дубая, подготовленного Bright Rich | CORFAC International, и параметрам конкретного проекта.
Видео на эту тему
То же самое голосом и с примерами — разборы на YouTube-канале.
Об этом в новостях
Другие материалы сайта про то же самое.
Первичный офисный рынок Дубая: 13,1 млрд дирхамов и 1668 сделок за полугодие
За первое полугодие 2026 года продажи офисов на первичном рынке достигли 13,1 млрд дирхамов при 1668 сделках. Сегмент, которому годами почти не выделяли землю, впервые перетягивает спрос со вторичного рынка.
Готовый офис под 3% или строящийся под 12%: почему инвесторы выбирают первое
Рост арендных ставок поднял аппетиты владельцев готовых офисов настолько, что покупка за 100% стоимости даёт 2–3% годовых. Строящийся офис при цене 1360 дирхамов за фут и прогнозной ставке 200 давал расчётные 12,3%. Разбираем, чем оплачивается эта разница.
Скидка 20% за нижний этаж: как считать, стоит ли она того
Исследования офисного рынка Лондона дают около 0,7% премии к арендной ставке за каждый этаж вверх. При разнице в 23 этажа это примерно 16% к ставке — и с этой цифрой надо сравнивать скидку, которую предлагает застройщик.
Коммерческая недвижимость Дубая за квартал: 30,4 млрд дирхамов, офисы прибавили 93%
Продажи коммерческой недвижимости Дубая в третьем квартале 2025 года достигли 30,38 млрд дирхамов — около +30% за год. Офисный сегмент вырос на 93% по объёму: 1153 лота на 3,1 млрд. Лидеры по числу сделок — Business Bay, JLT и Majan.
Офисы Дубая против Лондона и Нью-Йорка: ставки, доходность и налоги
Аренда премиального офиса в Сити — около 9000 дирхамов за фут при доходности 5,25%, на Манхэттене — 7000–8000 при 3–4%, в Business Bay — порядка 2000 при 6–9%. Сравниваем три рынка по цене, форме собственности и налоговой нагрузке.
Сервисные офисы Дубая: 61% площадей в классе A, рабочее место от 1200 дирхамов
Коворкинги и сервисные офисы в Дубае перестали быть временным решением: 61% таких площадей находится в бизнес-центрах класса A, место стоит 1200–3700 дирхамов в месяц, а в топовых адресах — свыше 5000. Почему формат стал полноценной моделью присутствия.
Сейчас ниже рынка в Dubai Hills Estate
Из ежедневной базы прямых источников. Наличие и цену подтверждаю по запросу.
Все предложения ниже рынка →
