Uffici nei quartieri residenziali: Dubai Hills con vacancy zero e 350 AED al piede

La carenza di spazi per uffici a Dubai ha prodotto una soluzione che pochi anni fa sarebbe sembrata illogica: gli uffici vengono costruiti nei quartieri residenziali densamente popolati, e non solo nei cluster direzionali.

L'esempio che ha dimostrato l'idea

Dubai Hills Estate: circa 500 000 piedi quadrati di uffici, un canone di circa 350 AED al piede, vacancy pari a zero. Tutto affittato.

La logica della domanda è semplice. Le aziende di medie dimensioni non hanno bisogno di un indirizzo nel centro finanziario: hanno bisogno di un ufficio che i dipendenti raggiungano in quindici minuti. In un quartiere in cui vivono decine di migliaia di persone, un ufficio così trova un inquilino senza bisogno di pubblicità.

Il prossimo candidato è JVC

Gli argomenti a favore del quartiere: ingressi e uscite già congestionati, quindi molti residenti; un volume abitativo che dovrebbe quasi raddoppiare in due anni; e quasi nessuno spazio per uffici.

Il calcolo su un progetto specifico

Un piccolo piano di quattro uffici in un progetto di uffici di classe A/B a JVC:

• Prezzo: 9,8 mln AED
• Prezzo al piede, imposta del 5 % inclusa: 1 854 AED
• Canone: 250 AED al piede
• Spese condominiali (service charge): 15 AED al piede
• Rendimento calcolato: 12,68 %
• Struttura: 50/50, con la metà finanziabile tramite un mutuo ripagato con l'affitto

Che cosa verificare

I 250 AED al piede a JVC sono un'ipotesi, non un fatto: nel quartiere non esiste ancora un mercato degli uffici, e non c'è nulla che la confermi se non l'analogia con Dubai Hills. È il punto da guardare per primo. L'analogia è plausibile, ma Dubai Hills è un quartiere con una composizione dei residenti e un'accessibilità dei trasporti diverse.