Biura w dzielnicach mieszkaniowych: Dubai Hills przy zerowej pustostanie i AED 350 za stopę

Niedobór powierzchni biurowych w Dubaju zrodził rozwiązanie, które kilka lat temu wyglądałoby nielogicznie: biura buduje się w gęsto zaludnionych dzielnicach mieszkaniowych, a nie tylko w klastrach biznesowych.

Przykład, który potwierdził ideę

Dubai Hills Estate: około 500 000 stóp kwadratowych powierzchni biurowej, czynsz około AED 350 za stopę, pustostan zerowy. Wszystko wynajęte.

Logika popytu jest prosta. Średnie firmy nie potrzebują adresu w centrum finansowym — potrzebują biura, do którego pracownicy dojadą w piętnaście minut. W dzielnicy, w której mieszkają dziesiątki tysięcy ludzi, takie biuro znajduje najemcę bez reklamy.

Następnym kandydatem jest JVC

Argumenty przytaczane na rzecz tej dzielnicy: wjazdy i wyjazdy już zatłoczone, czyli wielu mieszkańców; oczekiwane podwojenie liczby mieszkań w ciągu dwóch lat; i niemal całkowity brak powierzchni biurowej.

Kalkulacja dla konkretnego projektu

Małe piętro z czterema biurami w projekcie biurowym klasy A/B w JVC:

• Cena: AED 9,8 mln
• Cena za stopę z 5% podatku: AED 1 854
• Czynsz: AED 250 za stopę
• Opłata serwisowa: AED 15 za stopę
• Wyliczona stopa zwrotu: 12,68%
• Struktura: 50/50, z możliwością sfinansowania połowy kredytem hipotecznym spłacanym z czynszu

Co sprawdzić

AED 250 za stopę w JVC to założenie, a nie fakt: w dzielnicy nie ma jeszcze rynku biurowego i nie ma niczego, co by to potwierdzało, poza analogią do Dubai Hills. To właśnie ten punkt należy zbadać w pierwszej kolejności. Analogia jest prawdopodobna, ale Dubai Hills to dzielnica o innym składzie mieszkańców i innej dostępności komunikacyjnej.