Des bureaux dans les quartiers résidentiels : Dubai Hills à vacance nulle et 350 AED le pied carré

La pénurie de surfaces de bureaux à Dubaï a produit une solution qui aurait paru illogique il y a quelques années : on construit des bureaux dans des quartiers résidentiels densément peuplés, et pas seulement dans les pôles d'affaires.

L'exemple qui a prouvé l'idée

Dubai Hills Estate : environ 500 000 pieds carrés de bureaux, un loyer d'environ 350 AED le pied carré, une vacance de zéro. Tout est loué.

La logique de la demande est simple. Les entreprises de taille moyenne n'ont pas besoin d'une adresse dans le centre financier : elles ont besoin d'un bureau que leurs salariés atteignent en quinze minutes. Dans un quartier où vivent des dizaines de milliers de personnes, un tel bureau trouve un locataire sans publicité.

Le prochain candidat est JVC

Les arguments avancés pour ce quartier : des entrées et sorties déjà saturées, donc de nombreux résidents ; un volume de logements censé presque doubler en deux ans ; et presque aucune surface de bureaux.

Le calcul sur un projet précis

Un petit étage de quatre bureaux dans un projet de bureaux de classe A/B à JVC :

• Prix : 9,8 millions AED
• Prix au pied carré avec 5 % de taxe : 1 854 AED
• Loyer : 250 AED le pied carré
• Charges de copropriété : 15 AED le pied carré
• Rendement calculé : 12,68 %
• Structure : 50/50, la moitié pouvant être couverte par un crédit remboursé grâce au loyer

Ce qu'il faut vérifier

Les 250 AED le pied carré à JVC sont une hypothèse, pas un fait : il n'existe pas encore de marché de bureaux dans le quartier, et rien ne permet de la confirmer hormis l'analogie avec Dubai Hills. C'est le premier point à examiner. L'analogie est plausible, mais Dubai Hills est un quartier à la composition de résidents et aux accès de transport différents.