Oqood und Title Deed: was Ihnen vor der Übergabe tatsächlich gehört

Ein Off-plan-Käufer in Dubai unterzeichnet einen Kaufvertrag, zahlt eine erste Rate und erhält eine Registrierungsnummer. Erworben hat er damit keine Wohnung: Die Wohnung gibt es noch nicht. Es gibt eine vertragliche Position, beim Land Department registriert, in einem Projekt, das gebaut wird.

Diese Unterscheidung bleibt unsichtbar, solange alles gut läuft, und ist entscheidend, wenn es nicht so ist.

Was die Oqood-Registrierung ist

• Sie ist die Registrierung des vorläufigen Kaufvertrags beim Land Department, im Zwischenregister für Off-plan-Einheiten.
• Sie ist nicht optional und kein Gefallen des Entwicklers: Ein nicht registrierter Off-plan-Verkauf ist das größte Warnsignal, das dieser Markt kennt.
• Sie macht Ihr Interesse für den Staat sichtbar — und erlaubt damit, dass eine spätere Abtretung registriert statt nur vereinbart wird.
• Die Title Deed folgt später, bei Fertigstellung, wenn die Einheit existiert und in Ihrem Namen im Hauptregister für Immobilien eingetragen werden kann.

Das Geld wird zu Beginn gezahlt

• Dieselben 4 % an das Land Department werden im Voraus gezahlt, bei der Registrierung des vorläufigen Vertrags, nicht bei der Übergabe. Die wichtigste Transaktionsgebühr fällt also an, wenn es noch kein Objekt gibt.
• Bei einem Entwicklerverkauf wird keine Maklerprovision erhoben. Der Entwickler bezahlt den Makler; wenn jemand von Ihnen eine Provision über die Preisliste des Entwicklers hinaus verlangt, ist das eine Frage, die man stellt, und keine Rechnung, die man bezahlt.
• Stattdessen fällt die administrative Registrierungsgebühr des Entwicklers an, und später, bei einer Abtretung, eine gesonderte Gebühr für die Genehmigung.
• Die Raten gehen auf das Escrow-Konto des Projekts, nicht auf das operative Konto des Entwicklers, und der Kontoname sollte dem Projektnamen entsprechen. Prüfen Sie das bei der ersten Zahlung und bei jeder weiteren.

Was Sie mit einer registrierten Position tun können und was nicht

• Sie können sie verkaufen — als Abtretung, sobald Sie die im Vertrag festgelegte Schwelle erreichen. Das ist meist ein Anteil des gezahlten Preises, oft etwa 30–40 %, wobei es höhere und niedrigere Werte gibt.
• Das Geschäft läuft über den Entwickler, nicht zwischen zwei Eigentümern: Ohne seine Zustimmung wird eine Abtretung nicht registriert.
• Sie können sie nicht vermieten, nicht in Besitz nehmen und nicht wie eine fertige Immobilie beleihen, weil es keine fertige Immobilie gibt.
• Finanzierung in dieser Phase ist ein anderes Gespräch als eine Hypothek auf eine fertige Einheit — ein Darlehen kann zur Begleichung der letzten Tranche dienen, und das ist eine Entscheidung für den Beginn des Zahlungsplans, nicht für sein Ende.

Was sich ändert, wenn die Title Deed ausgestellt wird

• Die Einheit wird auf Ihren Namen im Immobilienregister eingetragen, und aus einem Anspruch wird ein Eigentum.
• Die Service Charge beginnt für Ihre Einheit zu laufen, ob Sie eingezogen sind, vermietet haben oder sie leer lassen.
• Ein Weiterverkauf ist ab diesem Zeitpunkt eine gewöhnliche Übertragung in einem Trustee Office, mit einer Unbedenklichkeitsbescheinigung des Entwicklers, statt einer Abtretung, die seine Erlaubnis verlangt.
• Die Übergabe ist eine Phase, kein Augenblick. Die Schlüssel folgen einer Fertigstellungsbescheinigung, und die Mängelabnahme gehört vor die endgültige Unterschrift, nicht danach.

Was Sie prüfen sollten, solange Sie im Zwischenregister stehen

• Dass Ihr Vertrag tatsächlich registriert ist und die Nummer zu Ihrer Einheit passt.
• Die Escrow-Kontodaten bei jeder Zahlungsaufforderung. Geänderte Bankverbindungen in einer E-Mail sind der älteste Betrug in dieser Branche.
• Die Abtretungsschwelle in Ihrem eigenen Vertrag, wenn ein Ausstieg vor der Übergabe Teil des Plans ist. Eine Strategie, die nicht durch eine Klausel im Vertrag gedeckt ist, ist keine Strategie.
• Den Baufortschritt, wie er der Aufsichtsbehörde gemeldet wird, statt wie er in einem Newsletter beschrieben wird.

Grundlage sind der Rahmen für die Off-plan-Registrierung in Dubai und die Escrow-Vorgaben des Land Department.