Oqood e title deed: che cosa si possiede davvero prima della consegna

Un acquirente off-plan a Dubai firma un contratto di vendita, versa una prima rata e riceve un riferimento di registrazione. Ciò che ha appena acquisito non è un appartamento: l'appartamento non esiste ancora. Esiste una posizione contrattuale, registrata presso il Land Department, in un progetto in costruzione.

Questa distinzione è invisibile finché tutto va bene e decisiva quando non va.

Che cos'è la registrazione Oqood

• È la registrazione del contratto preliminare di vendita presso il Land Department, nel registro provvisorio per le unità off-plan.
• Non è facoltativa e non è un favore dello sviluppatore: una vendita off-plan non registrata è il più grande campanello d'allarme di questo mercato.
• È ciò che rende il proprio interesse visibile allo Stato — ed è ciò che permette di registrare una cessione successiva, anziché limitarsi a concordarla.
• Il title deed arriva dopo, a completamento, quando l'unità esiste e può essere registrata a proprio nome nel registro immobiliare principale.

Il denaro si paga all'inizio

• Lo stesso 4% al Land Department si paga in anticipo, alla registrazione del contratto preliminare, non alla consegna. Il principale costo di transazione cade quindi quando l'immobile ancora non c'è.
• Su una vendita dello sviluppatore non si paga alcuna commissione all'agenzia. È lo sviluppatore a pagare il broker; se qualcuno chiede una commissione oltre al listino dello sviluppatore, è una domanda da porre, non una fattura da pagare.
• Compare invece la tassa amministrativa di registrazione dello sviluppatore, e più avanti, in caso di cessione, una commissione separata per l'autorizzazione.
• Le rate vanno sul conto escrow del progetto, non sul conto operativo dello sviluppatore, e il nome del conto deve corrispondere al nome del progetto. Va controllato al primo pagamento e a ogni pagamento successivo.

Che cosa si può e non si può fare con un interesse registrato

• Lo si può vendere — come cessione, una volta raggiunta la soglia indicata nel contratto. Di solito è una quota del prezzo versato, spesso intorno al 30–40%, anche se esistono valori sia più alti sia più bassi.
• L'operazione passa attraverso lo sviluppatore, non tra due proprietari: senza il suo consenso la cessione non viene registrata.
• Non lo si può affittare, non se ne può prendere possesso né ipotecarlo come immobile completato, perché non esiste un immobile completato.
• Il finanziamento in questa fase è un discorso diverso dal mutuo su un'unità finita — un prestito può servire a saldare l'ultima tranche, e questa è una decisione da prendere all'inizio del piano, non alla fine.

Che cosa cambia quando viene rilasciato il title deed

• L'unità è registrata a proprio nome nel registro immobiliare, e ciò che si detiene diventa una proprietà anziché un credito.
• Iniziano a decorrere le spese condominiali per la propria unità, sia che ci si trasferisca, la si affitti o la si lasci vuota.
• Una rivendita da quel momento è un normale trasferimento presso un trustee office, con un certificato di non opposizione dello sviluppatore, anziché una cessione che richiede la sua autorizzazione.
• La consegna è una fase, non un istante. Le chiavi seguono un certificato di completamento, e l'ispezione dei difetti va fatta prima della firma finale, non dopo.

Che cosa controllare mentre si è ancora nel registro provvisorio

• Che il contratto sia effettivamente registrato, e che il riferimento corrisponda alla propria unità.
• I dati del conto escrow su ogni richiesta di pagamento. Coordinate bancarie modificate in un'email sono la truffa più vecchia di questo settore.
• La soglia di cessione nel proprio contratto, se uscire prima della consegna fa parte del piano. Una strategia non supportata da una clausola del contratto non è una strategia.
• Lo stato di avanzamento dei lavori come comunicato all'autorità di regolazione, non come descritto in una newsletter.

Sulla base del quadro di registrazione off-plan di Dubai e dei requisiti escrow del Land Department.