Oqood i akt własności: co naprawdę posiadasz przed przekazaniem

Kupujący off-plan w Dubaju podpisuje umowę sprzedaży, płaci pierwszą ratę i otrzymuje numer rejestracyjny. To, co właśnie nabył, nie jest mieszkaniem: mieszkania jeszcze nie ma. Istnieje pozycja umowna, zarejestrowana w Land Department, w projekcie, który jest budowany.

Ta różnica jest niewidoczna, gdy wszystko idzie dobrze, i rozstrzygająca, gdy nie.

Czym jest rejestracja Oqood

• To rejestracja wstępnej umowy sprzedaży w Land Department, w tymczasowym rejestrze lokali off-plan.
• Nie jest opcjonalna i nie jest uprzejmością dewelopera: niezarejestrowana sprzedaż off-plan to największa pojedyncza czerwona flaga na tym rynku.
• To dzięki niej twój udział jest widoczny dla państwa — co pozwala później zarejestrować cesję, a nie tylko ją uzgodnić.
• Akt własności przychodzi później, przy ukończeniu, gdy lokal istnieje i można go zarejestrować w głównym rejestrze nieruchomości na twoje nazwisko.

Pieniądze płaci się na początku

• Te same 4% na rzecz Land Department płaci się z góry, przy rejestracji umowy wstępnej, a nie przy przekazaniu. Główny koszt transakcji przypada więc wtedy, gdy nieruchomości jeszcze nie ma.
• Przy sprzedaży przez dewelopera nie pobiera się prowizji agencyjnej. Pośrednikowi płaci deweloper; jeśli ktoś żąda prowizji ponad cennik dewelopera, to pytanie do zadania, a nie faktura do zapłacenia.
• Pojawia się natomiast administracyjna opłata rejestracyjna dewelopera, a później, przy cesji, odrębna opłata za zgodę.
• Raty trafiają na rachunek escrow projektu, a nie na rachunek operacyjny dewelopera, a nazwa rachunku powinna odpowiadać nazwie projektu. Sprawdź to przy pierwszej płatności i przy każdej kolejnej.

Co można, a czego nie można zrobić z zarejestrowanym udziałem

• Można go sprzedać — jako cesję, po osiągnięciu progu zapisanego w umowie. Zwykle jest to część zapłaconej ceny, często około 30–40%, choć zdarzają się wartości wyższe i niższe.
• Transakcja przechodzi przez dewelopera, a nie między dwoma właścicielami: bez jego zgody cesja nie jest rejestrowana.
• Nie można go wynająć, objąć w posiadanie ani obciążyć hipoteką jak gotowej nieruchomości, bo gotowej nieruchomości nie ma.
• Finansowanie na tym etapie to inna rozmowa niż kredyt na gotowy lokal — kredyt można wykorzystać do uregulowania ostatniej transzy, a to decyzja na początek planu, a nie na jego koniec.

Co zmienia się po wydaniu aktu własności

• Lokal jest zarejestrowany na twoje nazwisko w rejestrze nieruchomości, a to, co posiadasz, staje się nieruchomością, a nie roszczeniem.
• Zaczyna biec opłata serwisowa za twój lokal, bez względu na to, czy się wprowadziłeś, wynająłeś go, czy zostawiłeś pusty.
• Odsprzedaż od tej chwili to zwykłe przeniesienie w biurze powierniczym, z certyfikatem braku sprzeciwu od dewelopera, a nie cesja wymagająca jego zgody.
• Przekazanie to etap, a nie moment. Klucze następują po certyfikacie ukończenia, a inspekcja wad należy przed ostatecznym podpisem, a nie po nim.

Co sprawdzić, dopóki jesteś w rejestrze tymczasowym

• Czy twoja umowa jest faktycznie zarejestrowana, a numer odpowiada twojemu lokalowi.
• Dane rachunku escrow przy każdym wezwaniu do zapłaty. Zmienione dane bankowe w e-mailu to najstarsze oszustwo w tym biznesie.
• Próg cesji w twojej własnej umowie, jeśli wyjście przed przekazaniem jest częścią planu. Strategia niepoparta klauzulą w umowie nie jest strategią.
• Postęp budowy zgłaszany organowi nadzoru, a nie opisywany w newsletterze.

Na podstawie ram rejestracji off-plan w Dubaju i wymogów dotyczących rachunków escrow Land Department.