Oqood et titre de propriété : ce que vous possédez réellement avant la livraison

Un acheteur off-plan à Dubaï signe un contrat de vente, règle un premier versement et reçoit une référence d'enregistrement. Ce qu'il vient d'acquérir n'est pas un appartement : l'appartement n'existe pas encore. Ce qui existe, c'est une position contractuelle, enregistrée auprès du Land Department, dans un projet en cours de construction.

Cette distinction est invisible tant que tout se passe bien et décisive lorsque ce n'est plus le cas.

Ce qu'est l'enregistrement Oqood

• C'est l'enregistrement du contrat préliminaire de vente auprès du Land Department, dans le registre provisoire des logements off-plan.
• Il n'est pas facultatif et ce n'est pas une faveur du promoteur : une vente off-plan non enregistrée est le plus grand signal d'alerte de ce marché.
• C'est ce qui rend votre droit visible pour l'État — et permet donc, plus tard, d'enregistrer une cession plutôt que de simplement la convenir.
• Le titre de propriété vient plus tard, à l'achèvement, lorsque le logement existe et peut être inscrit à votre nom dans le registre foncier principal.

L'argent se paie au début

• Les mêmes 4 % dus au Land Department sont payés d'emblée, à l'enregistrement du contrat préliminaire, et non à la livraison. Le principal coût de transaction tombe donc alors qu'il n'y a pas encore de bien.
• Aucune commission d'agence n'est facturée sur une vente par un promoteur. Le promoteur rémunère le courtier ; si quelqu'un vous demande une commission en plus de la grille de prix du promoteur, c'est une question à poser plutôt qu'une facture à régler.
• Les frais administratifs d'enregistrement du promoteur apparaissent à la place, et plus tard, lors d'une cession, des frais distincts pour l'autorisation.
• Les versements vont sur le compte escrow du projet, et non sur le compte d'exploitation du promoteur, et le nom du compte doit correspondre au nom du projet. Vérifiez-le au premier paiement et à chacun des suivants.

Ce que l'on peut et ne peut pas faire d'un droit enregistré

• On peut le vendre — sous forme de cession, une fois atteint le seuil inscrit dans le contrat. Il s'agit généralement d'une part du prix payé, souvent autour de 30–40 %, même si l'on rencontre des seuils plus hauts comme plus bas.
• L'opération passe par le promoteur, et non entre deux propriétaires : sans son consentement, une cession n'est pas enregistrée.
• On ne peut pas le louer, en prendre possession ni le grever d'une hypothèque comme un bien achevé, puisqu'il n'y a pas de bien achevé.
• Le financement à ce stade est un sujet différent d'un prêt hypothécaire sur un logement fini — un prêt peut servir à régler la dernière tranche, et c'est une décision qui relève du début du plan plutôt que de sa fin.

Ce qui change à l'émission du titre de propriété

• Le logement est enregistré à votre nom dans le registre foncier, et ce que vous détenez devient un bien plutôt qu'une créance.
• Les charges de copropriété commencent à courir pour votre logement, que vous l'habitiez, le louiez ou le laissiez vide.
• Une revente à partir de ce moment est un transfert ordinaire dans un bureau de fiduciaire, avec un certificat de non-objection du promoteur, plutôt qu'une cession nécessitant son autorisation.
• La livraison est une étape, non un instant. Les clés suivent un certificat d'achèvement, et l'inspection des défauts doit avoir lieu avant la signature finale plutôt qu'après.

Ce qu'il faut vérifier tant que l'on est dans le registre provisoire

• Que votre contrat est bien enregistré, et que la référence correspond à votre logement.
• Les coordonnées du compte escrow sur chaque demande de paiement. Des coordonnées bancaires modifiées dans un e-mail constituent la plus ancienne des fraudes de ce métier.
• Le seuil de cession dans votre propre contrat, si une sortie avant la livraison fait partie du plan. Une stratégie qui ne s'appuie pas sur une clause du contrat n'est pas une stratégie.
• L'avancement du chantier tel que déclaré au régulateur, plutôt que tel que décrit dans une newsletter.

D'après le cadre d'enregistrement off-plan de Dubaï et les exigences d'escrow du Land Department.