Oqood и title deed: чем вы владеете до сдачи ключей

Покупатель офф-план в Дубае подписывает договор купли-продажи, вносит первый платёж и получает регистрационный номер. То, что он приобрёл, — не квартира: квартиры ещё не существует. Существует контрактная позиция, зарегистрированная в Земельном департаменте, в проекте, который ещё строится.

Это различие незаметно, пока всё идёт хорошо, и становится решающим, когда что-то идёт не так.

Что такое регистрация Oqood

• Это регистрация предварительного договора купли-продажи в Земельном департаменте, во временном реестре для юнитов офф-план.
• Это не опция и не любезность застройщика: незарегистрированная сделка офф-план — самый большой тревожный сигнал, какой только есть на этом рынке.
• Именно она делает ваш интерес видимым для государства — и именно поэтому переуступка впоследствии может быть зарегистрирована, а не просто устно согласована.
• Title deed выдаётся позже, по завершении строительства, когда юнит физически существует и может быть зарегистрирован в основном реестре недвижимости на ваше имя.

Деньги платятся в начале

• Тот же сбор Земельного департамента 4% платится заранее, при регистрации предварительного договора, а не при сдаче ключей. Основная статья расходов по сделке приходится на момент, когда недвижимости ещё нет.
• Комиссия агентства при покупке у застройщика не взимается. Брокеру платит застройщик; если кто-то просит у вас комиссию сверх прайс-листа застройщика — это повод задать вопрос, а не оплатить счёт.
• Вместо этого появляется административный регистрационный сбор застройщика, а позже, при переуступке, — отдельный сбор за разрешение на неё.
• Взносы идут на эскроу-счёт проекта, а не на операционный счёт застройщика, и название счёта должно совпадать с названием проекта. Проверяйте это при первом платеже и при каждом следующем.

Что можно и нельзя делать с зарегистрированной позицией

• Её можно продать — как переуступку, как только вы достигнете порога, прописанного в вашем контракте. Обычно это доля от уплаченной цены, часто около 30–40%, хотя встречаются и более высокие, и более низкие пороги.
• Сделка проходит через застройщика, а не напрямую между двумя владельцами: без его согласия переуступка не регистрируется.
• Сдавать её в аренду, вселяться в неё или закладывать как готовую недвижимость нельзя, потому что готовой недвижимости не существует.
• Финансирование на этом этапе — отдельный разговор, не похожий на ипотеку на готовый юнит: кредит может быть использован для оплаты финального транша, и это решение стоит принимать в начале плана, а не в конце.

Что меняется с выдачей title deed

• Юнит регистрируется на ваше имя в реестре недвижимости, и то, чем вы владеете, становится недвижимостью, а не требованием.
• Начинает начисляться сервисный сбор на ваш юнит — независимо от того, въехали вы, сдали его в аренду или оставили пустым.
• Перепродажа с этого момента — обычная сделка в офисе доверительного управляющего, со справкой об отсутствии возражений от застройщика, а не переуступка, требующая его разрешения.
• Сдача ключей — это этап, а не момент. Ключи выдаются после сертификата о завершении строительства, а осмотр на предмет дефектов должен проходить до финальной подписи, а не после неё.

Что проверять, пока вы ещё во временном реестре

• Что ваш контракт действительно зарегистрирован, и номер совпадает с вашим юнитом.
• Реквизиты эскроу-счёта при каждом запросе на оплату. Изменённые банковские реквизиты в письме — старейшая схема мошенничества в этом бизнесе.
• Порог для переуступки в вашем собственном контракте, если выход до сдачи ключей входит в план. Стратегия, не подкреплённая пунктом контракта, — не стратегия.
• Ход строительства по данным регулятора, а не по описанию в рассылке застройщика.

По материалам регламента регистрации офф-план в Дубае и требований к эскроу-счетам Земельного департамента.