Amortisationsdauer: Warum Dubais schlechter Platz im Ranking eine gute Nachricht ist

Es gibt internationale Rankings, die etwas Einfaches messen: wie viele Jahre Mieteinnahmen nötig sind, um den Preis einer Wohnung zurückzuzahlen. Dubai landet in diesen Tabellen regelmäßig ganz unten – und das ist eine gute Nachricht, so seltsam es auch aussehen mag.

So wird gerechnet

Die Formel ist elementar: Preis geteilt durch die jährliche Mieteinnahme, das Ergebnis ist die Zahl der Jahre bis zur Amortisation. Je mehr Jahre, desto schlechter für den Anleger.

Die Umrechnung von Jahren in die gewohnten Prozentwerte ist ebenso einfach – 100 geteilt durch die Amortisationsdauer:

• 16 Jahre = 6,25 % pro Jahr
• 20 Jahre = 5 %
• 33 Jahre, typisch für teure europäische Hauptstädte, = etwa 3 %

Die Städte an der Spitze eines solchen Rankings sind die Städte mit der längsten Amortisationsdauer – also mit der niedrigsten Mietrendite. Dubai steht gerade deshalb im Keller, weil sich eine Wohnung hier schneller bezahlt macht.

Warum es in Dubai kürzer dauert

Es ist das Zusammenspiel zweier Faktoren: Preise, die für eine Stadt dieser Klasse im weltweiten Vergleich moderat sind, und eine starke Mietnachfrage bei knappem Wohnraum. Hinzu kommt das Fehlen von Einkommen- und Eigentumssteuern, die in anderen Rechtsordnungen die Rendite schmälern, noch bevor irgendetwas anderes abgezogen wird.

Was die Kennzahl ausblendet

• Kosten. Service Charge, Verwaltung, Leerstand und Reparaturen. Rechnen Sie mit dem Nettoeinkommen, sonst liegt die Amortisation um mehrere Jahre über dem genannten Wert.
• Kapitalzuwachs. Das Ranking misst nur den Cashflow und ignoriert die Wertsteigerung – die in einem steigenden Markt oft den größeren Teil der Rendite ausmacht.
• Liquidität. Schnelle Amortisation in einem illiquiden Markt ist ein zweifelhafter Vorteil: Aussteigen zu können, zählt mehr als die Rückzahlung auf dem Papier.